建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之六：日本J_REITs发展历程对我国的借鉴意义-20210719-光大证券-39页_3mb

报告摘要

本报告围绕日本J-REITs的发展历程，分析其对我国基建公募REITs市场的借鉴意义，重点探讨其市场结构、税收政策、投资特性及对建筑行业的影响。

J-REITs市场概况
- J-REITs是日本不动产投资信托基金，于2001年3月建立并同年9月启动，目前是全球第二大REITs市场。
- 截至2021年6月末，J-REITs总市值达17.53万亿日元（约1.02万亿人民币），上市数量达62只。
- J-REITs主要投资办公楼、住宅、零售物业、物流设施、酒店和医疗设施等地产类资产。
税收优势
- J-REITs采用公司型投资信托架构，享有特殊税收政策，可从法人税中扣除股利支付，使回报率显著高于政府债券和股票。
- 税收节约是J-REITs的核心优势之一，使其实质上免于征收企业所得税，提升了投资者收益。
低风险与高回报
- J-REITs月度波动率与日经平均股价指数相近，但整体波动较小，显示出其稳定性。
- 近20年，J-REITs的回报率基本维持在3%~6%之间，远高于政府债券及股票。
对我国的启示
- 借鉴J-REITs的发展经验，我国公募REITs市场未来有望达到3万亿人民币规模。
- 我国基建REITs具备类似特性：节税优势、资产增值潜力、降低再投资风险等。
- 随着政策支持，REITs出表属性将强化，推动基建投资增速预期上修和建筑企业价值重估。

关注建筑企业
- 中国交建、中国电建：因报表中无形资产占比高，将直接受益于基建REITs推进。
- 中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶：受益于基建投资预期上修，可突破资产负债率限制。
投资策略
基建公募REITs作为第四类大类资产，具有吸引力和市场空间，建议投资者关注其长期稳定收益和资产流动性提升带来的投资价值。