REITs专题研究系列（二）：REITs一级和二级市场投资者准备精要-20200525-渤海证券-14页_585kb

REITs 一级和二级市场投资者准备精要总结

核心内容

本报告为REITs专题研究系列的第二篇，旨在为不同类型的投资者提供关于REITs投资的系统性准备知识。报告从房地产资产和REITs投资工具两个维度展开，涵盖了REITs投资的基本概念、底层资产特性、估值方法、投资策略及风险提示等内容，帮助投资者在市场中做出更合理的决策。

主要观点

• REITs的定位：REITs被视为房地产投资的“皇冠上的明珠”，在存量时代提升了房地产和资本市场的要素流转效率。
• 双重理解需求：投资者需同时理解房地产市场和REITs工具，才能有效进行投资。
• 房地产资产的特性：
  • 是第三类独立资产，与股票和债券并列。
  • 具有实体性、现金流稳定性、供给端非弹性、周期性、抗通胀性复杂性等特征。
• REITs投资策略多样性：
  • 包括直接配置、买入持有、价差交易、投资蓝筹或高收益REITs、重仓单一REIT、构建组合、REITs+其他资产、购买ETF等。
• REITs的业绩指标：以FFO（营运现金流）为核心，而非每股收益（EPS）。
• REITs的估值方法：
  • 包括戈登股利增长模型（GDGM）、FFO乘数模型（FFOM）、净资产价值模型（NAV）等。
  • 各种估值方法需结合市场周期、资产类型、管理团队、税务政策等因素综合使用。

关键信息

房地产资产投资要点

REITs投资工具要点

REITs投资与运营

• 业绩指标：FFO（营运现金流）是主要业绩指标，因其能更准确反映REITs的运营状况。
• 扩张方式：
  • 二级市场增发：用于收购新资产，但可能稀释现有份额。
  • 负债加杠杆：通过发行债券等方式获取资金，但存在期限错配风险。
  • 资产出售：回笼资金，优化资产结构。
• 运营优化：通过提升资产运营效率、优化组合结构等手段，提高FFO，支持市场扩张和降低负债成本。

REITs二级市场估值

• 基础估值方法：
  • 戈登股利增长模型（GDGM）：V = D / (K - g)
  • FFO乘数模型（FFOM）：V = 每份额FFO × FFO市盈率
  • 净资产价值模型（NAV）：V = (总资产 - 总负债) / 总份额数
• 影响估值因素：
  • 房地产价格周期
  • 资产类型分布及其子周期
  • 底层资产协议条款
  • 管理团队和运营指标
  • 税务政策变动
  • 资本市场波动
  • 被动和指数交易行为

投资策略与风格

• 投资者可根据自身理念选择不同策略：
  • 直接配置不动产资产
  • 买入持有或价差交易
  • 投资蓝筹或高收益REITs
  • 构建REITs组合或与其他资产组合
  • 购买REITs指数ETF产品

风险提示

• REITs发展不及预期
• 疫情发展超预期
• 不确定性风险

结语

本报告为REITs投资者提供了全面的知识准备框架，涵盖房地产资产与REITs工具的双重理解，帮助投资者在不同市场环境下制定合理策略，规避潜在风险，提升投资决策的科学性与有效性。

投资评级说明

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