20220221-光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十_Pre-REITs基金利于引导投资预期撬动更多新增投资_2页_315kb

行业研究总结：Pre-REITs基金与建筑装饰行业

核心内容

本文聚焦于Pre-REITs基金在建筑装饰行业中的作用，分析其对基础设施资产投资及REITs市场发展的推动意义。Pre-REITs基金作为公募REITs市场的重要配套工具，具有引导投资预期、优化资金配置、促进项目提质增效等多重功能。

主要观点

1. Pre-REITs基金的定义与功能

• 定义：Pre-REITs基金类似于企业上市前的VC/PE投资基金，以未上市的基础设施项目为投资标的，以公募REITs市场上市为主要退出方式。
• 功能：
  • 缓解基础设施项目在上市前的资金紧张问题；
  • 提升项目运营效率与收益水平；
  • 加快REITs项目上市节奏，缩短回款周期；
  • 解决资金期限不匹配问题；
  • 引导新建投资预期，吸引资金参与新项目投资。

2. Pre-REITs基金与PPP产业基金的类比

• PPP产业基金由政府、金融机构、地方国企和社会资本共同发起，用于支持PPP项目公司SPV。
• Pre-REITs基金具有相似的运作逻辑，可发掘更多优质基础设施项目，为更多项目带来上市机会。

3. 对建筑装饰行业的影响

• 投资机遇：Pre-REITs基金的推出将为建筑装饰行业带来新的投资机会，推动企业资产证券化。
• 价值重估：随着REITs项目发行加速，建筑企业有望迎来价值重估，尤其是那些拥有大量无形资产的公司。
• 财务改善：REITs的推进有助于改善建筑企业的财务报表，提升利润、资产周转率和现金流。
• 扩张突破：通过REITs融资，建筑企业可突破资产负债率限制，实现更大规模扩张。

4. 投资建议

• 推荐公司：
  • 直接受益：中国交建、中国铁建、中国电建、中国能源建设（报表内无形资产占比较高）；
  • 扩张突破：中国中铁、中国建筑、中国中冶、中国化学（借助REITs突破资产负债率限制）。
• 市场预期：2022年基建公募REITs发行将加速，政策支持持续增强，投资吸引力显著提升。

关键信息

• 政策背景：国家发改委投资司于2022年2月17日探讨Pre-REITs基金相关事宜，表明政策对REITs市场发展的重视。
• 时间线：2021年10月26日，首钢基金宣布设立Pre-REITs基金，成为首批探索该模式的机构之一。
• 风险提示：
  • REITs项目经营业绩低于预期；
  • 市场流动性收紧；
  • REITs市场表现不及预期；
  • 项目储备或发行不及预期。
• 行业评级：建筑和工程行业评级为“买入”，表明未来6-12个月内投资收益率有望领先市场基准指数15%以上。

估值与分析说明

• 本报告分析基于合理假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券在该价格交易。

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联系信息

• 分析师：孙伟风、冯孟乾
• 联系人：陈奇凡、高鑫
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  • 冯孟乾：010-58452063, fengmq@ebscn.com
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