房地产行业10月行业动态报告：基金持仓下降，关注板块估值修复及切换行情-20191029-银河证券-38页_2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化

• 房地产业是我国经济的重要支柱，具有产业链长、关联产业多、带动效应明显的特点。
• 2019年9月房地产销售面积同比增长3%，销售金额同比大增9%，显示销售韧性。预计全年销售面积同比在-1%-0%，销售金额同比在6%-8%。
• 9月土地购置面积同比增速首次转正（10%），土地成交边际回暖。但结构性分化仍将持续，一二线城市表现优于三四线城市。
• 土地溢价率持续下行，从年内高点23.24%降至6.58%，影响土地市场热度。
• 2019年1-9月房地产开发投资完成额同比增长10.5%，全年投资预计为8%-10%。
• 一线、二线、三线城市新房成交量同比分别为-19.7%、21.6%、-7.4%，去化周期分别为7.7、9.1、17.4个月，三线城市去化周期拉长。
• 房企融资政策收紧，导致新开工面积同比增速持续回落，施工面积亦走弱。

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段

• 中国房地产将告别暴涨时代，人口增速放缓、老龄化加剧，使得购房需求人群逐步萎缩。
• 城镇化率从1998年的33.35%增长至2018年的59.59%，增速放缓，但仍存在增长空间。
• 与美国等发达国家相比，中国房地产市场仍具有发展潜力，尤其是在租赁市场和住房结构多元化方面。
• 政策调控逐步见顶，长效机制推进提速，政策重点在于完善住房供应体系，推动租购并举。
• 房产税立法已启动，预计最快2022年开始征收，对市场影响逐步显现。
• 落户制度放松，促进人口向城市聚集，带动房地产市场的需求增长。

三、行业面临的问题及建议

• 现存问题：

  1. 供求矛盾突出，区域发展不平衡。
  2. 房地产市场供给不足与房屋空置并存。
  3. 房地产行业杠杆率处于高位，存在债务违约风险。
  4. 租售结构不合理，租赁市场活力不足。
  5. 市场集中度偏低，规模经济效益有待提高。

• 建议及对策：

  1. 健全房地产法律体系，规范市场价格秩序。
  2. 整顿土地供给市场，破除行政垄断。
  3. 促进供给需求多维度匹配，优化住房供应结构。
  4. 建立多层次、普惠制的住房金融制度，支持合理自住购房。
  5. 推动产业内部整合，提升企业核心竞争力。

四、房地产行业在资本市场中的发展状况

• 房企融资成本边际改善，但整体仍处于高位。
• 2019年9月全国首套房贷款平均利率为5.51%，二套房贷平均利率为5.83%，环比上涨。
• 房企股权融资自2010年后收紧，IPO几近停滞，再融资略有回升。
• 香港上市潮持续，2018年以来多家房企赴港上市。
• 海外债发行受限，房企融资环境收紧，政策对大型房企影响有限，但对中小房企影响较大。

主要观点

• 房地产销售在基数较高情况下仍表现出韧性，四季度有望稳中有升，但长期销售趋势仍下行。
• 土地市场结构性分化持续，一二线城市表现优于三四线城市。
• 公募基金对房地产板块连续三个季度持仓下降，更偏好现金流稳定的房企。
• 2019年房地产行业PE处于历史较低水平，估值修复空间较大。
• 政策调控逐步见顶，四季度为政策真空期，板块或迎来估值修复及切换行情。

关键信息

• 销售数据： 9月单月销售面积同比增长3%，销售金额同比大增9%。
• 土地市场： 9月土地购置面积同比增速首次转正，溢价率持续下行。
• 政策环境： “房住不炒”政策强化，房产税立法预计2022年实施。
• 融资环境： 融资政策趋严，房企融资成本仍处高位，但边际改善。
• 估值水平： 房地产行业PE处于历史低位，具有较大修复空间。
• 投资建议： 推荐万科A、保利地产、阳光城，关注其业绩确定性及市占率提升空间。

股票池

风险提示

• 市场销售超预期下行。
• 政策调控加码。

分析师信息

• 潘玮，房地产行业分析师。
• 联系方式：(8610) 66568212，panwei@chinastock.com.cn。
• 执业证书编号：S0130511070002。

特别鸣谢

• 王秋蘅，联系方式：(8610) 83574699，wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn。