2月房地产行业动态报告：行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-20210305-银河证券-26页_2mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年2月，中国房地产市场销售表现亮眼，37城新房销量同比增速达345.8%，环比下降38.17%。由于2020年基数较低，实际增长情况需结合2019年数据综合分析，2月同比增速为31.36%。各线城市成交量同比均实现高增长，其中一线、二线、三线城市分别增长304.6%、292.1%、222.1%。尽管销售热度略有下降，但市场仍处于高位，预计未来销售增速将前高后低。

主要观点

• 销售表现：2月市场销售表现亮眼，但受春节及天数影响，较1月热度下降。部分热点城市出台调控政策，抑制房价非理性上涨，未来一、二线城市房地产市场大概率平稳发展。
• 去化周期：截至2021年2月，重点15城去化周期为10.0个月，处于下行通道，但三线城市略有抬头。一线去化周期最低，二线较平稳，三线较长。
• 土地集中出让机制：全国22个重点城市执行集中供地政策，有助于稳定土地价格和房价预期，同时考验房企的运营和资金管理能力，有利于龙头房企获取土地储备。
• LPR与利率：LPR连续10期持平，首套房贷利率上涨4BP。房地产行业PE(TTM)为8.3X，处于历史低位，未来有修复空间。
• 财务分析：2020年第三季度房地产行业营收增长放缓，净利润下降，但销售韧性支撑现金流。行业杠杆率下降，房企积极降负债，行业集中度提升逻辑增强。

关键信息

• 行业定位：房地产是经济压舱石，产业链长，关联产业多，对经济增长有重要推动作用。
• 政策影响：房地产贷款集中度管理新政和“三道红线”制度对房地产融资进行规范，有利于行业平稳健康发展。
• 市场结构：房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量房交易占比有望提升。重点城市如上海、北京、深圳等已出现存量房交易接近或超过新房交易。
• 风险提示：行业面临经济下行、销售超预期下行、政策调控不确定性等风险。

投资建议

• 投资价值：当前房地产行业估值处于历史低位，龙头房企具备较强竞争力，建议关注万科A、保利地产、中南建设等住宅开发龙头股，以及招商积余、我爱我家等物业和经纪服务标的。
• 行业趋势：房地产市场进入中速高质量发展阶段，政策导向为“房住不炒”，支持城市更新和租赁住房发展，推动行业从增量向提质转型。

风险提示

• 经济下行：房地产行业受宏观经济影响较大，存在经济下行风险。
• 销售压力：若销售超预期下行，可能对行业造成影响。
• 政策不确定性：房地产调控政策存在不确定性，可能对市场造成波动。

未来展望

• 政策完善：房地产长效机制逐步完善，土地集中出让机制、房地产贷款集中度管理、金融审慎管理制度等政策的出台，有助于行业平稳发展。
• 行业集中度：随着政策推动，行业集中度将进一步提升，优质房企将受益。
• 市场结构：存量房交易占比将提升，推动行业向高质量发展转型。

分析师信息

• 潘玮：（8610）80927613，panwei@chinastock.com.cn，分析师登记编码：S0130511070002
• 王秋蘅：（8610）80927726，wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn，分析师登记编码：S0130520050006

行业发展趋势

• 城市化：中国城市化率增速放缓，进入后半程，未来将向都市化发展，城市群成为新增长点。
• 人口结构：人口老龄化趋势明显，影响房地产需求。
• 政策支持：支持城市更新和租赁住房发展，推动行业向高质量发展转型。

行业财务表现

• 营收与利润：2020年第三季度房地产行业营收增长放缓，净利润下降，但销售韧性支撑现金流。
• 杠杆率：行业杠杆率下降明显，房企积极降负债，行业集中度提升逻辑增强。
• 现金流：销售强韧性支撑现金流，预计年末销售商品收入现金将持续上涨。

行业政策影响

• 土地市场改革：土地市场改革是房地产促供给侧改革的重要一环，有助于稳定楼市。
• 金融审慎管理：金融审慎管理制度出台，有助于化解房地产金融风险，推动行业平稳发展。

行业前景

• 估值修复：房地产行业PE和PB处于历史低位，未来修复空间较大。
• 投资机会：房企迎来平台化发展，优质房企具备投资价值。
• 市场平稳：房地产市场将进入平稳健康发展时期，考验房企管理运营能力。

行业挑战

• 销售压力：未来销售可能受到政策调控和经济下行的影响。
• 融资环境：融资环境趋紧，房企需提高资金使用效率。
• 政策不确定性：房地产调控政策存在不确定性，可能对市场造成波动。

行业机遇

• 存量房市场：存量房交易占比将提升，推动行业向高质量发展转型。
• 政策支持：支持城市更新和租赁住房发展，推动行业从增量向提质转变。
• 物业管理：随着房地产进入存量阶段，优质物业管理公司将成为新的增长点。

总结

2021年2月，中国房地产市场销售表现亮眼，但受春节和天数影响，热度略有下降。去化周期处于下行通道，但三线城市略有抬头。土地集中出让机制有助于稳定土地价格和房价预期，同时考验房企的运营和资金管理能力。房地产行业PE和PB处于历史低位，未来有修复空间。行业进入中速高质量发展阶段，政策导向为“房住不炒”，支持城市更新和租赁住房发展。优质房企具备投资价值，建议关注万科A、保利地产、中南建设等住宅开发龙头股，以及招商积余、我爱我家等物业和经纪服务标的。行业面临经济下行、销售超预期下行、政策调控不确定性等风险，但政策支持和行业转型带来新的机遇。