房地产行业11月行业动态报告：11月销售韧性犹存，关注“估值+业绩”双提升的投资机会-20201211-银河证券-31页_2mb

房地产行业动态报告总结（2020年11月）

核心内容

2020年11月，房地产市场销售韧性依然存在，整体表现好于预期。重点城市新房销量同比增速为11.3%，较10月略有下降，但销售仍处于较高水平。1-11月新房销量累计同比为-2.8%，降幅较上月收窄。一线城市销售热度依然高位，二、三线城市热度有所下降。行业整体进入成熟调整期，转向中速高质量发展阶段。

主要观点

• 销售表现：11月市场销售韧性犹存，去化周期处于下行通道，三线城市缩短最为明显。
• 政策导向：坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是当前最大的新变局，有助于行业出清和优化竞争格局，利好龙头优质企业。
• 融资环境：LPR连续7期持平，首套房贷利率连续3个月未变，居民购房需求逐步稳定。
• 行业估值：房地产板块当前估值处于历史底部区域，PE和PB均偏低，修复空间较大。
• 资本市场表现：公募基金配置比例持续下降，偏好高弹性的成长型房企。物业管理板块迎来IPO潮，估值分化，优质公司更受市场认可。

关键信息

市场销售情况

• 37城11月新房销量同比增速为11.3%，较10月减少0.5pct。
• 1-11月新房销量累计同比为-2.8%，降幅较上月收窄1.5pct。
• 一线城市去化周期最短，为7.0个月，三线城市为15.9个月。
• 一线城市中，上海去化周期最短，为3.8个月；二线城市中，宁波、南京去化速度较快。

财务分析

• 利润表：2020年Q3房地产行业总营业收入为15,609.10亿元，增速为6.65%；归母净利润为1,191.47亿元，增速为-15.92%。毛利率和净利率均有所下滑，主要由于土地成本上升和政策管控。
• 资产负债表：2020年Q3预收账款为35,371.96亿元，同比增长8.62%；净负债率为136.20%，资产负债率为79.63%，行业杠杆率下降明显。
• 现金流量表：2020年Q3销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%；现金流净额为188.95亿元，现金净流入，筹资活动现金流净流入1,397.73亿元，同比大幅增加505.46%。

政策与行业趋势

• 十四五规划：强调“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展，首次提及物业管理行业，显示其重要性提升。
• 土地改革：出台多项政策，包括健全城乡统一建设用地市场、缩小土地征收范围、探索宅基地三权分置等，对楼市构成支撑。
• 三道红线政策：促使房企积极降杠杆，行业集中度显著增强，进入从增量到提质的发展阶段。

投资建议

• 住宅开发行业：建议关注低估值、高股息的龙头股，如万科A、保利地产、金地集团。
• 成长型房企：关注销售提速、弹性较大的企业，如阳光城、金科股份、中南建设。
• 物业管理行业：推荐招商积余，同时看好未来优质物业公司的增长潜力。
• 经纪服务行业：推荐我爱我家、国创高新。

风险提示

• 经济及行业下行压力
• 销售超预期下行风险
• 政策调控不确定性

重点数据与图表

• 图1：重点37城新房成交情况
• 图2：重点37城新房成交累计同比
• 图3：重点一二三线城市新房成交量累计同比
• 图4：重点城市新房成交累计同比
• 图5：重点15城库存及去化周期
• 图6：一线4城库存及去化周期
• 图7：二线6城库存及去化周期
• 图8：三线5城库存及去化周期
• 图9：重点城市去化周期（月）
• 图10：房地产行业2020Q3营业总收入及同比增速
• 图11：房地产行业2020Q3归母净利润及同比增速
• 图12：房地产行业2020Q3销售毛利率及销售净利率
• 图13：房企2020Q3三费率
• 图14：房地产行业2020Q3净负债率
• 图15：房地产行业2020Q3资产负债率
• 图16：房地产行业2020Q3预收账款及同比增速
• 图17：房企2020Q3现金流量及同比增速
• 图18：房企2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图32：物业管理公司上市情况
• 图33：20家物业管理公司目前的估值水平
• 图34：20家物业管理公司全年涨幅及较年内高点回撤幅度
• 图35：2020每月LPR变化情况
• 图36：近三年首套房贷利率
• 图37：房地产板块PE
• 图38：房地产板块PB
• 图39：行业PE比较
• 图40：行业PB比较

分析师信息

• 潘玮：分析师登记编码 S0130511070002
• 王秋蘅：分析师登记编码 S0130520050006

行业数据

• 房地产行业占全社会固定资产投资完成额的23.57%
• 2020年Q3房地产行业PE为8.5X，PB为1.2X
• 2020年房地产板块迎来IPO潮，预计全年上市数量与前五年总和相当
• 2020年Q3房企“三道红线”中，7家房企未踩三条红线，8家房企踩两条红线，9家房企踩三条红线

结论

房地产行业正经历从高速增长向中速高质量发展的转变，政策持续收紧，行业进入降杠杆和提质阶段。当前估值处于历史低位，修复空间较大，建议关注龙头房企和优质物业管理公司，把握“估值+业绩”双提升的投资机会。