房地产行业4月行业动态报告：市场销售热度微降，一季度杠杆率下降-20210510-银河证券-28页_2mb

房地产行业动态报告总结（2021年4月）

核心内容

市场销售热度略降

• 2021年4月，30城新房销面积同比增速为 40.53%，较上月下降 46.40pct，环比增速为 -4.90%，较上月下降 91.69pct，显示市场成交量增速有所放缓。
• 一线城市销售增速明显下滑，环比为 -13.79%，而二三线城市相对活跃，环比为 -0.40% 和 -5.58%。
• 4月市场成交面积回落至2021年以来最低水平，部分热点城市政策调控升级，预计未来销售将面临压力，楼市小阳春将逐渐恢复平稳。

财务表现：增收不增利

• 2021Q1房地产行业总营业收入为 4916.38亿元，与2019Q1相比增速为 29.61%，两年CAGR为 25.01%。
• 归母净利润为 194.49亿元，与2019Q1相比增速为 -51.71%，两年CAGR为 -30.51%。
• 毛利率和净利率均出现下滑，主要受高土地成本、政策管控及部分房企促销影响。

行业杠杆率下降趋势

• 预收账款为 35769.57亿元，同比增长 13.98%，覆盖2020年营收的 1.28倍。
• 行业净负债率为 123.83%，同比下降 11.11pct，资产负债率为 79.24%，同比上升 0.09pct。
• 在“三条红线”政策下，房企积极降杠杆，预计年末杠杆率还将进一步下降。

现金流支撑强劲

• 销售商品、提供劳务收到的现金达 8323.86亿元，同比 +74.45%，与2019Q1相比 +37.51%。
• Q1现金流净额为 -905.82亿元，但主要受疫情后销售恢复影响，回款能力提升。

头部房企与物业表现

• 头部住宅开发企业业绩稳健，如万科A、保利地产等。
• 物管公司普遍实现高增长，如招商积余、我爱我家等，显示出物业管理行业的快速发展。

主要观点

• 房地产市场正迈入平稳健康发展阶段，销售热度趋于理性，政策调控更加精细化。
• 人口老龄化和城市化放缓对房地产需求产生影响，未来市场将向存量阶段过渡。
• 行业杠杆率持续下降，融资环境趋紧，房企需加强内部管理能力。
• LPR连续12期持平，房地产板块估值处于历史低位，具备修复空间。
• 政策调控已形成闭环，长效机制逐步完善，有助于稳定市场预期。

关键信息

• 政策调控：坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。
• 市场结构：一线城市调控趋严，二三线城市销售活跃度较高，但整体趋势向平稳发展。
• 财务表现：行业收入增长显著，但利润增长乏力，毛利率和净利率均下滑。
• 估值情况：房地产行业PE(TTM)为 7.7X，低于历史均值，具备估值修复空间。
• 投资建议：看好行业配置价值，建议关注优质住宅开发企业（如万科A、保利地产、中南建设）和物业龙头（如招商积余、我爱我家）。

风险提示

• 行业面临经济下行压力。
• 销售超预期下行的风险。
• 政策调控不确定性风险。

投资建议

• 建议关注优质住宅开发企业及物业管理行业标的。
• 当前板块估值处于近10年低位，具备高性价比。
• 未来随着融资新规渗透和土地市场理性回归，行业利润率有望改善。

风险提示

• 经济及行业下行压力。
• 销售不及预期。
• 政策调控的不确定性。

结论

2021年4月，房地产市场销售热度略有下降，但整体仍保持稳定增长。政策调控进一步精细化，强调居住属性与民生保障。行业财务表现呈现“增收不增利”特征，杠杆率持续下降，现金流支撑强劲。随着城市化进程放缓和存量市场兴起，房地产行业将逐步向中速高质量发展阶段过渡，物业管理行业将成为新的增长点。当前板块估值处于历史低位，具备修复空间，建议关注优质企业。