房地产行业12月行业动态报告：基本面运行稳定，把握岁末估值修复及切换行情-20191227-银河证券-38页_2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概览

本报告对2019年12月房地产行业基本面、政策环境、市场表现及未来趋势进行了分析，指出房地产行业正处于成熟调整期，市场逐步向中速高质量发展阶段过渡。同时，报告也分析了当前行业面临的问题，并提出相应的建议和对策。

主要观点

• 基本面稳定，政策边际改善：房地产行业整体运行稳定，政策调控效果良好，"三稳"目标基本实现，行业估值处于历史低位，具备估值修复空间。
• 城镇化进程加速，购房需求释放：落户制度放松，一二线及强三线城市吸引人口聚集，推动房地产市场需求增加。
• 库存分化明显，三四线城市压力较大：一二线城市库存处于低位，去化能力强，而三四线城市库存压力较大，去化周期较长。
• 销售和投资保持韧性，但新开工和施工增速回落：销售和投资表现相对稳定，但新开工和施工增速继续回落，反映市场整体需求和供给的不匹配。
• 土地市场分化，溢价率趋势性下行：一二线城市土地市场表现较好，而三四线城市土地市场相对低迷，溢价率持续走低。
• 政策调控逐步见顶，长效机制推进提速：政策调控进入收尾阶段，住房租赁市场发展成为重点，房产税立法预计2022年启动。
• 行业面临结构性问题：包括供求矛盾、高杠杆率、租售结构不合理、市场集中度低等，影响行业的可持续发展。

关键信息

行业基本面

• 销售和投资韧性：2019年1-11月商品房销售面积累计同比增长0.2%，销售金额同比增长7.3%；房地产开发投资完成额同比增长10.2%。
• 新开工和施工回落：1-11月新开工面积同比增速为8.6%，施工面积同比增速为8.7%，预计后续增速将进一步走弱。
• 库存分化：一二线城市库存去化周期较短，三四线城市库存压力大，去化周期普遍超过20个月。

政策环境

• “房住不炒”定位强化：政策强调住房的居住属性，抑制投机需求。
• 精准调控，因城施策：不同城市采取差异化的调控措施，抑制房价过快上涨。
• 租购并举，长效机制推进：加强租赁市场建设，推动住房供应体系多元化。
• LPR下调，利率环境边际改善：5年期LPR下调5BP，房贷利率有望下降，改善融资环境。
• 房产税立法进程加快：预计2022年可能开始征收，进一步规范房地产市场。

资本市场表现

• 估值修复空间大：房地产板块PE处于历史低位，具备较大的修复空间。
• 基金持仓下降：公募基金对房地产板块连续三个季度持仓下降，偏好现金流稳定的房企。
• 投资建议：推荐万科A、保利地产、阳光城等公司，认为其具备业绩确定性强、资源优势明显、市占率提升空间大等优势。

投资建议

• 关注估值修复及切换行情：基于基本面稳定、政策边际改善、估值和仓位处于低位，地产板块有望迎来估值修复行情。
• 推荐股票：
  • 万科A：月涨幅12.35%，市盈率9.2，市值3,489.5亿元。
  • 阳光城：月涨幅19.94%，市盈率9.1，市值336.3亿元。
  • 保利地产：月涨幅10.26%，市盈率8.6，市值1,898.5亿元。

风险提示

• 市场销售超预期下行：销售数据若持续疲软，将对行业造成压力。
• 政策调控加码：政策进一步收紧可能抑制市场活跃度。

行业建议及对策

• 健全法律体系，规范市场秩序：完善房地产法律体系，加强市场监管。
• 整顿土地供给市场，破除行政垄断：优化土地供应结构，打击土地囤积行为。
• 促进供需匹配：根据人口流动情况合理分配土地指标，提高住宅利用率。
• 建立多层次住房金融制度：支持合理自住购房，限制投资投机性购房。
• 推动产业整合，提升核心竞争力：房企应优化产品设计、质量控制和服务，避免“圈地淘金”模式。

行业发展趋势

• 告别暴涨时代：人口增速放缓、老龄化加剧，房地产需求逐步萎缩。
• 城市化进入后半程：城镇化率增长趋缓，但城市化仍有发展空间。
• 住房租赁市场发展提速：租赁住房成为重要发展方向，政策支持力度加大。

结论

房地产行业正经历从高速增长向中速高质量发展的转型，政策调控逐步见顶，行业估值处于低位，具备修复空间。建议关注具有稳定现金流和良好发展前景的房企，同时注意政策调控和市场风险。未来，行业需通过完善法律体系、优化土地供给、推动租赁市场发展等措施，实现更加健康、可持续的发展。