同策房产咨询-20180413-全国主要城市房地产市场交易月报-2018年4月-_20页_1mb

全国商品住宅市场报告（2018年4月刊）总结

一、报告核心内容

2018年3月，全国商品住宅市场整体呈现“U”形回升态势，成交量和价格在不同城市表现出差异化走势。一线城市量价齐升，二线城市成交量显著增长，而三、四线城市则保持温和上涨。整体来看，楼市调控政策持续收紧，市场趋于理性，部分城市进入“慢周转”阶段，房企面临资金压力，市场调整迹象明显。

二、主要观点

1. 一线城市

• 供求走势：3月成交量环比上涨41%，但同比下滑48%，整体市场表现相对低迷，仅上海和深圳成交量表现较好。
• 成交均价：3月一线城市成交均价整体上涨，但北京成交量和价格双降，是四个城市中最低迷的。
• 库存走势：一线城市商品住宅库存连续16个月低于2500万平米，存销比处于合理区间，去化速度放缓。
• 市场趋势：一线城市的调控政策趋于严格，市场进入“慢周转”阶段，未来房价可能在第四季度进入周期谷底，2019年2-3季度销量可能反弹，2020年2-3季度房价将随销量缓慢释放。

2. 二线城市

• 供求走势：3月成交量环比上涨52%，但同比下跌17%。其中青岛、天津涨幅显著，分别达150%和138%。
• 成交均价：整体均价环比基本持平，同比上升1%，部分城市如青岛价格显著上涨，而天津价格有所回落。
• 库存走势：二线城市库存同比下滑11%，环比下跌8%，部分城市如武汉去库存效果显著。
• 市场趋势：二线城市市场趋于分化，部分城市在政策宽松下表现活跃，但整体市场受调控影响，成交量和价格增速放缓。

3. 三、四线城市

• 供求走势：3月成交量环比上涨33%，但同比下降7%，部分城市如湖州、江阴、宁德涨幅超100%。
• 成交均价：均价环比和同比均小幅上涨，整体市场热度持续。
• 库存走势：17个三四线城市库存同比下滑8.43%，其中宁德跌幅最明显，湖州涨幅最大。
• 市场趋势：三、四线城市在政策调控下仍具潜力，尤其是靠近热点城市的区域，需求释放和价格上涨仍有机会。

三、关键政策信息

四、市场趋势与展望

• 一线城市：市场持续低迷，未来将进入“慢周转”时代，房价在第四季度可能进入周期谷底。
• 二线城市：市场调整进一步深化，部分城市如杭州、南京等仍具投资价值，但整体增速放缓。
• 三、四线城市：市场热度持续，尤其是靠近热点城市和产业支撑的城市，有望迎来需求释放和价格提升的阶段。

五、总结

2018年3月，全国商品住宅市场呈现区域分化特征，一线、二线、三、四线城市在政策、供需、价格等方面表现各异。整体市场受调控政策影响，成交量和价格增速放缓，但部分城市仍表现出强劲的市场活力。随着政策持续收紧，市场将逐步趋于理性，房企需适应新的市场环境，把握政策轮动下的市场机会，以价换量成为主流策略。未来，核心一二线城市市场表现将更为稳定，而三四线城市则有望在2020年迎来新一轮价格上涨。