同策房产咨询-20170616-全国主要城市房地产市场交易月报-6月刊-_23页_1mb

全国商品住宅市场报告总结

核心内容

2017年5月全国商品住宅市场在政策高压下呈现出明显的分化趋势，一线城市市场遇冷，成交量同比下滑36%，但均价仍保持上扬；二线城市成交量下滑，但价格居高不下；三、四线城市则表现回暖，成交量和均价均实现增长。

主要观点

• 一线城市：市场整体遇冷，成交量下滑明显，但价格持续上涨，反映市场进入调整期。政策调控持续发酵，供应端收缩，政府加大土地供应以稳定市场预期。
• 二线城市：调控政策进一步收紧，成交量和价格均出现下滑，但部分城市如南京、西安仍维持高位价格。政策强调“因城施策”，增加土地供应，控制房价过快上涨。
• 三、四线城市：成交量持续回暖，库存去化周期缩短，部分城市如常州、焦作出现量价齐升现象。政策推动下，部分城市开始出台调控措施，但整体仍处于去库存阶段。

关键信息

一线城市

• 成交量：2017年5月，北上广深四城商品住宅成交量为229.49万平米，环比下滑15%，同比下滑36%。
• 成交均价：34779元/平米，环比、同比分别上扬14%、27%。
• 供应量：环比、同比分别下滑31%、54%。
• 存销比：一线城市的存销比为8.45个月，北京、上海、深圳分别为12.01、8.71、19.71个月，均处于合理区间。
• 典型城市：
  • 上海：5月成交67.44万平米，均价创新高至50401元/平米，存销比为8.71个月。
  • 北京：5月成交量48.99万平米，均价37245元/平米，存销比12.01个月。

二线城市

• 成交量：15个二线城市5月成交量为1316.91万平米，环比、同比分别下滑10%、31%。
• 成交均价：13325元/平米，环比上扬13%，同比上扬14%。
• 供应量：937.75万平米，环比、同比分别下滑14%、32%。
• 存销比：6.04个月，低于合理区间。
• 典型城市：
  • 南京：5月成交量71.27万平米，均价26521元/平米，存销比不足6个月。
  • 西安：5月成交量115.86万平米，均价7844元/平米，存销比继续下滑，面临供需错位问题。

三、四线城市

• 成交量：16个三四线城市5月成交量为574.48万平米，环比略微上扬1%，同比上扬18%。
• 成交均价：7865元/平米，环比持平，同比上扬21%。
• 存销比：5.01个月，低于合理区间。
• 典型城市：
  • 常州：5月成交量48.83万平米，均价11300元/平米，同比上扬59%，市场吸引力强。
  • 焦作：5月成交量8.14万平米，均价5153元/平米，同比上扬59%，受核心城市外溢影响明显。

政策动态

• 北京：5月2日起收紧房贷政策，二套房贷利率上浮20%，并公布商办类房屋销售政策。
• 上海：5月4日规范商品房销售行为，要求新开盘项目采取公证摇号销售，加强监管。
• 西安：5月14日出台经适房退出细则，购房人补差价可变商品房。
• 兰州：5月2日提高限购区域首套房首付比例至30%。
• 芜湖：5月9日要求新购住房须取得不动产权证满2年方可转让。
• 南京：5月9日和13日出台限购和限售政策，提高购房门槛。
• 淮安：5月27日暂停本市户籍家庭购买第三套房。
• 常州：4月8日提高公积金贷款首付比例至50%，并规定新购住房满2年方可上市交易。
• 开封：5月25日实行一房一价申报，3个月内不得涨价。
• 南宁：5月25日加大住宅用地供应，第三套及以上住房需两年后方可转让。

市场趋势与展望

• 一线城市成交量持续萎缩，但价格稳中有升，预计下半年将出现“以价换量”的趋势。
• 二线城市调控政策趋严，成交量下滑，但部分城市仍维持高位价格，需加大土地供应缓解供需矛盾。
• 三、四线城市成交量和均价均上涨，部分城市出现“火”的状况，但库存压力仍存，未来需关注政策调整及供需关系改善。

数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部
• 数据说明：商品住宅数据除有特别说明外均含保障房
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州（含萧山余杭）、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州

联系方式

• 执笔人：同策咨询研究部研究经理 任丹萍
• 邮箱：zhouhaotian@tospur.com
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