同策房产咨询-20171215-全国主要城市房地产市场交易月报-12月刊-_19页_2mb

全国商品住宅市场报告（2017年12月刊）总结

一、核心内容概览

2017年11月，全国商品住宅市场在持续的楼市调控政策影响下，整体表现偏弱。一线城市成交低迷，二线城市供应集中放量但成交与价格双降，三、四线城市分化加剧，部分城市成交量显著上升，但整体库存压力有所缓解。

二、市场政策篇

主要政策与事件回顾

• 南宁：规范公积金提取细则，投资性购房不得使用公积金。
• 海南：暂停个人商业性住房按揭贷款转公积金贷款业务。
• 厦门：力争2020年前建设保障性住房10万套。
• 柳州：严禁捂盘惜售，备案半年内不得调整价格。
• 成都：加强商品房销售价格行为监督检查。
• 岳阳：实行新建商品住房销售价格申报制度。
• 湖北：确保2017年新房均价不超1-10月水平。
• 济南：要求房企不得拒绝公积金贷款，否则暂停网签。
• 广东：部署公积金资金流动性风险预警和管理制度。
• 武汉：推行公共租赁住房货币化保障，支持租赁补贴。
• 发改委：鼓励民间资本参与PPP项目，扩大基础设施开放。

这些政策反映了各地政府在稳定市场、控制房价、加强监管、促进租赁住房发展等方面的举措。

三、商品住宅市场篇

1. 一线城市市场分析

供求走势

• 11月供应量创年内单月新高（236.96万平米），环比、同比分别上涨144%、3.4%。
• 成交量为174.4万平米，环比上升3.7%，同比下降32.26%。
• 成交均价为33964元/平米，环比持平，同比上涨6.5%。

典型城市表现

• 北京：

  • 供应量环比大涨242%，同比上升31%。
  • 成交量45.80万平米，环比上升24%，同比下降34%。
  • 成交均价37599元/平米，环比、同比基本持平。
  • 截至11月底，存量为643.98万平米，处于低位。

• 深圳：

  • 供应量“开闸放量”，环比、同比分别上升9%、47%。
  • 成交量25.35万平米，环比、同比分别下降9%、12%。
  • 成交均价54278元/平米，环比、同比均持平。
  • 截至11月底，存量为314.81万平米，同比下滑18%。

库存量走势

• 四城累计存量连续12个月低于2500万平米，同比下滑13%。
• 一线城市进入“存量房时代”，租赁住房、城市更新、长租公寓将成为主战场。

2. 二线城市市场分析

供求走势

• 供应量1350.11万平米，环比、同比分别上涨69%、22%。
• 成交面积1233.89万平米，环比上升15%，同比下降20%。
• 成交均价13961元/平米，环比小幅下降3%，同比上涨29%。

典型城市表现

• 青岛：

  • 成交量137.53万平米，环比上升6%，同比下降11%。
  • 成交均价10393元/平米，环比下降2%，同比上升12%。
  • 库存量1141.52万平米，同比下滑24%。

• 南京：

  • 成交量57.57万平米，环比上升37%，同比下降15%。
  • 成交均价24716元/平米，环比、同比分别上升3%、17%。
  • 新增供应126.97万平米，创年内单月新高。

库存量走势

• 15个二线城市累计存量为8619万平米，同比下滑18%。
• 供应小幅回升3%，但整体趋势放缓，库存压力减弱。

3. 三、四线城市市场分析

供求走势

• 11月成交量为416.67万平米，环比、同比分别上升6.5%、12.5%。
• 成交均价8526元/平米，环比下降2.8%，同比上升18%。

典型城市表现

• 芜湖：

  • 成交量80.55万平米，环比大涨137%，同比上涨316%。
  • 成交均价8106元/平米，环比小幅下降5%，同比上升25%。

• 常州：

  • 成交量41.44万平米，环比、同比分别上升13%、7%。
  • 成交均价12473元/平米，环比持平，同比上升36%。

库存量走势

• 17个三四线城市累计存量为2535万平米，环比下降4%，同比下滑27%。
• 市场表现趋稳，部分城市去库存压力减弱，城市分化加剧。

四、主要观点与趋势分析

• 一线城市：受调控影响，市场持续低迷，供应集中放量未能带动成交量明显提升。预计未来将进入“慢周转”时代，房价可能面临回调。
• 二线城市：供应集中放量，但成交与价格双降。热点城市库存量下降明显，但整体去库存压力依然存在。
• 三、四线城市：市场分化加剧，部分城市成交量和价格大幅上升，但多数城市成交量和价格下跌。库存压力减弱，市场表现趋于稳定。
• 政策导向：各地加强市场监管，推动租赁住房发展，强调“房住不炒”，抑制投机性购房需求，引导市场理性发展。

五、关键信息

• 一线城市成交均价同比上涨6.5%，但成交量同比下降32.26%。
• 南京供应量创年内单月新高，同比上升62%。
• 芜湖成交量环比大涨137%，同比上升316%，成为三、四线城市中表现最突出的城市之一。
• 各城市库存量持续下降，尤其是一线城市库存连续12个月低于2500万平米。
• 房企面临资金压力，部分可能转向“以价换量”策略。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：商品住宅数据含保障房，一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥；三、四线城市包括惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州。

七、执笔人信息

• 执笔人：同策研究院研究员 王雯
• 联系方式：邮箱：wangwen43400@tospur.com；电话：021-51560606* 8139