同策房产咨询-20180314-全国主要城市房地产市场交易月报-2018年3月-_19页_1mb

报告摘要

全国商品住宅市场报告总结（2018年3月刊）

一、核心内容概述

2018年2月，全国商品住宅市场整体表现低迷，一线、二线及三四线城市均出现成交量和价格的环比、同比下滑趋势。受春节假期及持续的楼市调控政策影响，市场进入调整期，部分城市成交量创历史新低，房企面临资金压力，市场“以价换量”现象显现。同时，政策层面进一步加强住房租赁市场建设，推动市场向“租购并举”方向发展。

二、市场政策分析

1. 政策动态

2月3日：武汉试点刚需家庭优先选房，深化首套购房保护。
2月4日：
- 杭州市长提出2018年新增租赁住房占比将超过30%。
- 中央一号文件适度放活宅基地和农民房屋使用权，禁止建设别墅大院和私人会馆。
- 国家统计局公布我国城镇化率达58.52%。
2月5日：武汉将开展集体用地建租赁房试点，9月底启动建设。
2月6日：广州要求房企申请预售证时承诺不限制公积金购房，违者罚款1万元。
2月9日：河北继续执行限购、限贷等措施，并推进新一轮棚改。
2月24日：国务院批准深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区。
2月27日：天津启动中心城区65万户居民住房改造工作，计划年底前完成。

2. 政策趋势

政策持续强化对房地产市场的调控，重点在于：

推动租赁住房建设，提升住房保障能力。
加强对土地市场的管控，限制投机炒作。
提升市场透明度，维护购房者权益。

三、商品住宅市场分析

1. 一线城市

供求走势：
- 成交量不足100万平米，环比、同比分别下滑44%和29%。
- 成交均价为28711元/平米，环比、同比分别下降13%和10%。
- 供应量为77.04万平米，环比下滑48%，同比上升36%。
典型城市表现：
- 上海：成交量20.36万平米，环比、同比分别下滑59%和44%；均价42544元/平米，环比、同比分别下跌2%和9%。
- 北京：成交量16.03万平米，环比、同比分别下滑41%和58%；均价38136元/平米，环比上涨8%，同比小幅下滑4%。
- 广州：成交量54.37万平米，环比、同比分别下滑24%和3%；均价17112元/平米。
- 深圳：成交量7.77万平米，环比、同比分别下滑72%和5%；均价54191元/平米。
库存走势：
- 一线城市累计存量连续15个月低于2500万平米，2月底为2095.81万平米。
- 各城市库存环比、同比分别下滑2%和9个百分点，存销比处于合理区间。
市场趋势：
- 一线城市进入“慢周转”时代，地价攀升、租赁用地比例增加。
- 未来租赁市场、城市更新及长租公寓将成为主战场。

2. 二线城市

供求走势：
- 供应量为543.84万平米，环比下滑48%，同比上升70%。
- 成交面积为820.24万平米，环比、同比分别下跌38%和5%。
- 成交均价为13078元/平米，环比小幅下滑4%，同比上升15%。
典型城市表现：
- 南京：供应量8.57万平米，环比、同比分别下滑68%和81%；成交面积30.21万平米，环比、同比分别下滑62%和6%；均价21826元/平米，环比下滑18%。
- 杭州：供应量29.92万平米，环比下滑41%；成交面积56.76万平米，环比下滑55%；均价27528元/平米，同比上涨36%。
库存走势：
- 二线城市累计存量为8755.70万平米，环比小幅下滑1%，同比下滑10%。
- 存量同比下跌城市达11个，其中杭州、成都、西安跌幅显著。
市场趋势：
- 二线城市整体去库存压力有所缓解，但部分城市仍面临库存调整。
- 未来核心二线城市将与一线城市表现趋同，市场趋于稳定。

3. 三、四线城市

供求走势：
- 成交量为315.20万平米，环比、同比分别下降23%和20%。
- 成交均价为8486元/平米，环比下滑6%，同比上升17%。
典型城市表现：
- 芜湖：供应量19.25万平米，环比下降29%，同比上升197%；成交量31.88万平米，环比上升60%，同比小幅下滑7%；均价8824元/平米，环比上浮1%，同比上升24%。
- 常州：供应量为“零”，库存242.30万平米，同比下滑21%；成交量39.22万平米，环比下滑10%，同比上升40%；均价10132元/平米，环比上浮2%，同比上升12%。
库存走势：
- 三、四线城市累计存量为2837.16万平米，环比、同比分别下降2.74%和6.96%。
- 存量同比下滑城市达12个，其中常熟跌幅最大（60%），湖州涨幅最大（103%）。
市场趋势：
- 三四线城市受春节影响，成交量大幅缩水，房价趋于稳定。
- 未来市场分化将加剧，靠近热点城市的三四线城市仍具潜力，而缺乏产业支撑的城市将面临调整。

四、主要观点与关键信息

市场整体低迷：2018年2月全国商品住宅市场成交量和价格均出现下滑，一线、二线城市表现尤为明显。
政策持续收紧：楼市调控政策趋于稳定，租赁市场发展加速，多地出台限制性政策，抑制投机炒作。
“以价换量”趋势：受资金压力影响，房企倾向于降价促销，市场可能迎来“降价潮”。
库存压力缓解：一线城市库存持续下降，二线城市库存趋于稳定，三四线城市库存压力有所缓解。
市场分化加剧：三四线城市未来将出现明显分化，靠近热点城市的区域仍有发展潜力，而缺乏产业支撑的区域将面临市场调整。
“慢周转”时代来临：一线城市因土地供应紧张、租赁用地比例增加，进入“慢周转”阶段，开发商需更注重长期策略。

五、数据来源与说明

数据来源：同策研究院
数据说明：除特别说明外，所有数据均包含保障房
监测城市：
- 一线城市：北京、上海、广州、深圳
- 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
- 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、太仓、常熟、湖州、江阴、淮北、宁德、常州