同策房产咨询-20171013-全国主要城市房地产市场交易月报-10月刊-_27页_1mb

全国商品住宅市场报告（2017年10月刊）总结

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 全国市场整体表现：2017年9月全国商品住宅市场在严厉调控政策下整体降温明显，成交量和成交均价均出现不同程度的波动。
• 一线城市：9月成交量为172.60万平米，环比上扬10%，但同比大幅下滑53%；成交均价为36307元/平米，环比、同比分别上扬3%、9%。供应量为194.05万平米，环比下滑6%，同比下滑44%。
• 二线城市：9月供应量为1369.88万平米，环比大幅上扬63%，同比上扬1%；成交量为1131.57万平米，环比上扬7%，同比下滑42%；成交均价为15170元/平米，环比上扬1%，同比上扬19%。
• 三、四线城市：9月成交量为298.11万平米，环比上扬2%，同比下滑44%；成交均价为8767元/平米，环比、同比分别上扬5%、27%。
• 市场趋势预测：四季度成交量可能继续下滑，开发商面临资金回笼压力，或将出现“以价换量”现象。全国多地在国庆前出台调控政策，进一步抑制市场热度。

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二、市场政策篇

主要政策及事件

时间	城市	重要政策/事件	关键内容
9月1日	成都	公共租赁住房“只租不售”	明确规定不得转租、闲置、改变用途，租赁期3年，可续租但不超过6年。
9月5日	北京	严查个人贷款资金违规购房行为	银行需自查“房抵贷”等违规资金流入，巩固调控成果。
9月7日	深圳	争取“以房养老”保险试点	前期准备和政策支持完成，将建立医养结合保障制度。
9月8日	北京	尚未销售的自住房转为共有产权住房	2.3万套已入市自住房及20万套未来自住房将转为共有产权住房。
9月13日	西安	本市户籍限购2套，公积金额度调整为65万	非本市户籍需提供2年以上个税或社保证明，可购买1套。
9月13日	重庆	申请改变土地用途需收回土地再出让	限制商业商务用地转为住宅用地，防止违规操作。
9月15日	上海	常住承租人可享有子女义务教育等公共服务	增加租赁住房供应，推动租购并举，促进住房租赁市场发展。
9月20日	广州	收紧个人消费贷，严禁违规流入房地产市场	个人消费贷不得用于购房，最高额度不超过100万元，最长贷款期限不超过10年。
9月20日	长沙	进入“限房价、竞地价”试点时代	试点地块最高限价为挂牌起始价的150%，实行“熔断+摇号”机制。
9月22日	广州	新推1.2万套公租房，采取单位整体租赁模式	房源分布在白云、黄埔、天河，鼓励单位整体租赁。
9月22日	南昌	新交易住宅满2年后方可转让	限制非本地户籍购房，推动市场去库存。
9月23日	武汉	禁止全款优先选房及购房资格核查	规范预售许可证管理，禁止开发商违规收取费用，确保房源公开透明。
9月24日	南宁	法人单位购买二套房以上需满2年方可转让	加强对法人单位购房的限制，防止炒房行为。
9月25日	上海	加快租赁房建设，构建购租并举住房体系	增加租赁住房供应，推动租售同权，实现“租有所居”。
9月26日	南昌	买房改房需缴纳成交价1%的土地出让金	规范房改房交易，防止违规操作。
9月26日	江西	严防非按揭渠道资金违规用于购房	商业银行需核查贷款流向，确保资金合规使用。
9月27日	东莞	严禁房企渲染买房紧张气氛	规范市场宣传，防止虚假信息误导消费者。

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三、商品住宅市场篇

一线城市

1、供求走势

• 成交量：9月为172.60万平米，环比上扬10%，同比大幅下滑53%。
• 成交均价：本月均价为36307元/平米，环比、同比分别上扬3%、9%。
• 供应量：9月推出194.05万平米房源，环比下滑6%，同比下滑44%。
• 市场趋势：一线城市整体市场降温明显，成交量萎缩，均价小幅上扬，供应减少。北京、上海、深圳、广州均出现同比下滑，其中北京和广州跌幅最大。

2、库存量走势

• 总存量：截止9月底，一线城市累计存量为2242.30万平米，环比上扬3%，同比下滑19%。
• 存销比：当前存销比为14.34个月，较上月增加2.64个月。其中，北京、深圳存销比超过15个月，房价面临下跌风险。
• 市场解读：调控政策持续高压，四季度成交量难以回暖，年底信贷收紧将加剧交易回落。开发商或采取“以价换量”策略应对资金压力。

二线城市

1、供求走势

• 供应量：9月为1369.88万平米，环比上扬63%，同比上扬1%。
• 成交量：为1131.57万平米，环比上扬7%，同比下滑42%。
• 成交均价：为15170元/平米，环比上扬1%，同比上扬19%。
• 市场趋势：二线城市市场在政策调控下呈现“量跌价稳”特征，部分城市如南京、武汉等价格再创新高。

2、库存量走势

• 总存量：截止9月底，二线城市累计存量为8570.36万平米，环比上扬2.66%，同比下滑23%。
• 存销比：当前存销比为7.60个月，连续13个月低于一线城市。
• 市场解读：二线城市市场库存压力有所缓解，但部分城市如南京、武汉、长沙等仍面临“房荒”问题。政府将继续增加土地供应，稳定市场预期。

三、四线城市

1、供求走势

• 成交量：9月为298.11万平米，环比上扬2%，同比下滑44%。
• 成交均价：为8767元/平米，环比、同比分别上扬5%、27%。
• 市场趋势：三四线城市去库存顺利，成交量回升，但部分城市如九江、蚌埠等成交量大幅下滑，价格波动较大。

2、库存量走势

• 总存量：截止9月底，三四线城市累计存量为2813.46万平米，环比上扬7%，同比下滑28%。
• 存销比：当前存销比为8.87个月，处于合理区间。
• 市场解读：三四线城市交易量整体回升，但部分城市库存压力仍大。随着一二线城市政策外溢，三四线城市可能成为新一轮市场热点。

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四、典型城市分析

上海

• 成交量：9月为53.08万平米，环比上扬17%，同比大幅下滑近50%。
• 成交均价：45764元/平米，环比下滑7%，同比上扬2%。
• 存销比：9.76个月，处于合理范围。
• 解读：市场持续调控，成交量和价格波动较大，远郊楼盘价格回落，整体市场趋于理性。

北京

• 成交量：9月为34.64万平米，环比上扬1%，同比大幅下滑63%。
• 成交均价：37222元/平米，环比、同比分别上扬2%、4%。
• 存销比：17.54个月，房价面临下跌风险。
• 解读：调控政策全面封堵炒房，市场趋于理性，政府加大土地供应，稳定市场预期。

南京

• 成交量：9月为77.36万平米，环比上扬1.08倍，同比下滑48%。
• 成交均价：27431元/平米，环比、同比分别上扬18%、22%。
• 存销比：4.05个月，房荒依旧。
• 解读：供应量不足，市场供需失衡，政府增加租赁住房供应，缓解市场压力。

武汉

• 成交量：9月为169.86万平米，环比上扬6%，同比下滑15%。
• 成交均价：9326元/平米，环比持平，同比下滑3%。
• 存销比：4.76个月，低于合理区间。
• 解读：政府出台多项调控政策，规范市场秩序，增加租赁住房供应，有效疏导过热需求。

常州

• 成交量：9月为26.13万平米，环比、同比分别下滑16%、72%。
• 成交均价：11410元/平米，环比下滑3%，同比上扬51%。
• 解读：调控政策效果凸显，成交量下滑，但价格仍居高位，部分开发商转向精装房销售。

徐州

• 成交量：9月为83.83万平米，环比上扬16%，同比下滑27%。
• 成交均价：7798元/平米，环比、同比分别上扬22%、38%。
• 解读：限价政策效果初显，价格涨幅收窄，成交量稳定增长，政策宽松吸引投资客群。

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五、关键信息与趋势总结

• 调控政策：全国多地在国庆前出台限购、限售、限价等政策，进一步抑制市场投机行为。
• 市场分化：一二线城市成交量萎缩，三四线城市成交量回升，市场呈现明显分化趋势。
• 价格走势：一线城市均价保持平稳，二线城市价格再创新高，三四线城市价格波动较大。
• 库存情况：一线城市存销比偏高，二线城市存销比偏低，三四线城市处于合理区间。
• 未来展望：四季度成交量可能进一步下滑，开发商资金压力加大，或采取“以价换量”策略。政府将继续加强调控，稳定市场预期，增加土地供应，推动租赁住房发展。

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六、数据来源与联系方式

• 数据来源：同策研究院

• 城市划分：

  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州

• 执笔人：同策研究院研究经理 任丹萍

• 联系方式：

  • 邮箱：zhouhaotian@tospur.com
  • 电话：021-51560606*8139

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七、免责声明

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