同策房产咨询-20170912-全国主要城市房地产市场交易月报-9月刊-_23页_1mb

全国商品住宅市场报告总结（2017年9月刊）

一、报告摘要（核心数据及观点）

核心数据

• 一线城市：8月商品住宅成交量为157.23万平米，环比下滑24%，同比大幅下滑62%；成交均价为35097元/平米，环比、同比均上扬3个百分点。
• 二线城市：8月商品住宅供应量为839.15万平米，环比、同比分别下滑18%、33%；成交量为1171.45万平米，环比、同比分别下滑2个百分点、31%；成交均价环比下滑8个百分点至13733元/平米，同比上扬16%。
• 三、四线城市：8月成交量为335.70万平米，环比下滑7个百分点，同比下滑24%；成交均价为8298元/平米，环比持平，同比上扬23%。

主要观点

1. 市场降温明显：在严厉的调控政策下，市场逐步降温，一线城市成交量大幅下滑，二线城市成交量双降，三、四线城市成交量虽下滑，但均价上涨。
2. 价格走势分化：一线城市价格保持平稳，但部分城市如上海、广州价格涨幅收缩；二线城市中杭州、长沙价格涨幅显著；三、四线城市中常州、芜湖价格涨幅较大。
3. 库存去化周期：一线城市存销比接近合理区间，二线城市存销比连续12个月低于一线城市，三、四线城市存销比小幅上涨至6.80个月。
4. 政策调控趋严：未来一段时间，调控政策仍将从严执行，市场调整期将持续至明年上半年，部分房企可能面临资金压力。
5. 市场轮动结束：去年10月调控后，楼市需求外溢至三四线城市，但随着核心城市热度退潮，三四线城市楼市调控趋严，轮动上涨周期即将结束。

二、市场政策篇

主要政策及事件

• 8月1日：惠州发布新政，禁止中介转让未取得不动产权证的预售商品房。
• 8月2日：广州新政要求不接受政府价格指导的项目不得办理网签备案。
• 8月4日：北京拟推“共有产权住房”，非本市户籍房源不少于30%；广东建立共有产权住房制度，大力发展住房租赁市场。
• 8月6日：成都发布《细则》，规范商业办公类用房分割和转让。
• 8月7日：上海张江科学城规划获批，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万用于租赁住宅。
• 8月8日：南京推进装配式建筑，住宅应100%实行成品住房交付。
• 8月9日：杭州与阿里、蚂蚁金服合作，打造“智慧住房租赁平台”。
• 8月11日：东莞调整新房申报价上限，由片区均价20%降至15%。
• 8月14日：北京推出19个企业自持租赁房项目，总建筑面积233.6万平方米。
• 8月15日：广州五年内计划供应住宅用地3200万平方米，租赁住房用地825万平方米。
• 8月16日：长沙公积金新规取消首套房90平方米以下可提又可贷规定。
• 8月21日：佛山征求意见稿提出商办可改建为租赁住房，10年内不得转让；成都规范商业办公类用房分割和转让。
• 8月28日：杭州发布试点方案，新增租赁住房占总量30%，发展15家试点企业；国务院与上海签署合作协议，加快科技创新中心建设。

政策趋势

• 限购限贷常态化：一线城市及部分二线城市持续执行限购限贷政策。
• 租赁市场发展加速：多地推动租赁住房建设，建立“租购同权”机制。
• 价格监管加强：政府对商品房价格进行指导，限制价格涨幅。
• 土地供应调整：二线城市将增加土地供应以稳定市场，部分城市采取“撤县并区”等措施扩大城市框架。

三、商品住宅市场篇

一线城市市场

• 供求走势：8月销量同比下滑超6成，均价保持平稳，仍处高位。
• 典型城市：
  • 上海：8月成交量环比、同比下滑32%、76%，供应量环比、同比下滑75%，存销比为9.43个月。
  • 广州：8月成交量环比、同比下滑26%、49%，供应量大幅上扬，均价涨幅收缩。
• 库存走势：存销比均接近或处于合理区间，但部分城市如上海、广州存在去库存压力。

二线城市市场

• 供求走势：成交量环、同比双下滑，价格止涨。
• 典型城市：
  • 南京：成交量环比、同比下滑52%、66%，房荒依旧。
  • 杭州：成交量环比、同比下滑5%、14%，成交均价再创新高。
• 库存走势：存销比为6.67个月，已连续12个月低于一线城市，部分城市仍处于“房荒”状态。

三、四线城市市场

• 供求走势：成交量下滑，但均价稳中有升，多城市去库存顺利。
• 典型城市：
  • 常州：成交均价创监测数据以来新高，达11780元/平米。
  • 芜湖：限价政策效果初显，价格涨幅收窄。
• 库存走势：存销比小幅上涨至6.80个月，多数城市去化库存顺利。

四、市场展望

• 调控政策不变：预计十九大前及2018年“两会”后3-6个月，核心一二线城市调控政策不会松动。
• 调整期延续：当前至明年上半年仍为楼市调整期，年底至明年年初可能进入深度调整期。
• 房企压力加剧：部分房企面临资金兑付压力，可能出现降价甚至被收购的情况。
• 市场轮动结束：三四线城市楼市轮动上涨周期即将结束，楼市需求将逐渐回归核心城市。
• 租赁市场发展：多地推动租赁住房建设，建立“租购同权”机制，有助于稳定房价、引导市场理性发展。

五、数据说明

• 监测城市范围：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州

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