同策房产咨询-20180717-全国主要城市房地产市场交易月报-7月刊-_18页_2mb

全国商品住宅市场报告（2018年半年刊）总结

一、核心内容概述

2018年上半年，全国商品住宅市场呈现出明显的区域分化特征。一线城市在调控持续收紧的背景下，市场成交量低迷，但价格保持稳定；二线城市则因政策调整和人才引进，市场逐步回暖；三四线城市因棚改政策推动，市场热度持续，但未来增长空间有限。

二、市场政策分析

1. 主要政策及事件

• 6月5日：天津出台政策遏制投机炒房，加强购房资格审查。
• 6月6日：湖北宜昌规定新购住房两年内不得交易，限制开发商夜间开盘。
• 6月6日：海南加强农村住房“逢建必报”制度，推进村庄规划。
• 6月5日：深圳发布《深化住房制度改革》征求意见稿，推动“租购并举”。
• 6月7日：西安开展商品房销售秩序专项检查，规范市场行为。
• 6月17日：北京推出租赁型职工集体宿舍政策，解决务工人员居住问题。
• 6月19日：全国不动产登记信息管理平台实现联网，提升监管效率。
• 6月20日：个税起征点拟提高至5000元/月，增加专项附加扣除。
• 6月26日：西安、长沙暂停企业购房，强化限购政策。
• 6月28日：重庆出台进一步加强房地产市场调控的政策，坚持调控目标。

三、商品住宅市场分析

1. 一线城市市场

供求走势

• 整体表现：成交量低迷，价格稳定，呈现“量缩价稳”态势。
• 核心数据：
  • 6月成交量：183.49万平米，环比下降15.7%，同比下降5.5%。
  • 成交均价：34602元/平米，环比持平，同比下降8.6%。
  • 一线城市存销比：11.48，库存压力依然存在。

典型城市分析

• 上海：

  • 6月供应量2.28万平米，环比下降93%，同比下滑96%。
  • 成交量43.66万平米，环比下降21%，同比下降33%。
  • 成交均价51336元/平米，环比与同比小幅上涨。
  • 市场调控持续，成交量或进一步放缓，均价可能下降。

• 深圳：

  • 6月供应量32.48万平米，环比下降33%，同比上升53%。
  • 成交量27.91万平米，环比上升8%，同比下降5%。
  • 成交均价54093元/平米，保持稳定。
  • 6月5日发布的“二次房改”政策推动租购并举，市场预计保持平稳。

• 北京：

  • 6月供应量77.41万平米，环比上升76%，同比上升47%。
  • 成交量27.68万平米，环比下降43%，同比下降33%。
  • 成交均价38215元/平米，环比与同比略有上升。

• 广州：

  • 6月供应量112.78万平米，环比下降2%，同比上升58%。
  • 成交量84.14万平米，环比下降4%，同比上升45%。
  • 成交均价18503元/平米，环比上升11%，同比上升9%。

库存量走势

• 一线城市库存：截至6月，一线城市商品住宅存量合计2176.2万平米，存销比11.48。
• 库存趋势：整体供应紧张，库存持续减少，市场进入“慢周转”阶段。
• 政策影响：土地供应减少，租赁用地比例增加，推动租赁住房发展。

2. 二线城市市场

供求走势

• 整体表现：供应量增加，成交量下降，价格稳中有升。
• 核心数据：
  • 6月供应量：1390.69万平米，同比上涨6%，环比上涨18.8%。
  • 成交面积：1296.05万平米，同比下降5%，环比下降7.7%。
  • 成交均价：15034元/平米，同比上涨9%，环比上涨9.4%。

典型城市分析

• 合肥：

  • 6月供应量88.9万平米，环比上涨6%。
  • 成交面积79.01万平米，环比下降5%。
  • 成交均价15007元/平米，环比上涨9%。
  • 政策放松落户限制，吸引人才流入，促进市场回暖。

• 南京：

  • 6月供应量125.33万平米，环比上涨230.86%，为上半年单月最高。
  • 成交面积46.08万平米，环比上涨22.03%。
  • 成交均价23032元/平米，环比下跌10.9%。
  • 市场进入高位盘整期，未来均价上涨空间有限。

库存量走势

• 二线城市库存：截至6月底，累计存量为8387.17万平米，同比下降4%，环比上升2.7%。
• 库存变化：部分城市库存下降，如重庆、杭州、南京等，主要受前期成交活跃影响。
• 市场趋势：随着调控深入，土地供应收紧，库存压力可能进一步上升。

3. 三、四线城市市场

供求走势

• 整体表现：市场持续火热，但未来增长受限。
• 核心数据：
  • 6月销售面积合计494.95万平米，环比下降13%。
  • 销售均价9888元/平米，环比上涨17%。
  • 棚改政策推动需求外溢，都市圈内三四线城市价格上涨。

典型城市分析

• 常州：
  • 2017年供应量468.94万平米，同比上升30%。
  • 2017年成交面积555.83万平米，同比下降18%。
  • 成交均价11001元/平米，同比涨幅达51%，为三四线城市中涨幅最大。
  • 2018年6月库存量约290万平米，去化周期近8个月，处于安全区间。
  • 市场预计下半年持续上涨。

库存量走势

• 三四线城市库存：截至2017年底，17个城市库存合计2707.55万平米，同比增长2.63%。
• 库存变化：部分城市库存下降，如湛江、莆田、舟山等，涨幅城市如惠州、九江等。
• 未来趋势：随着棚改进入后半场，需求释放受限，库存增长空间有限。

四、主要观点与关键信息

主要观点

• 一线城市：受调控影响，市场呈现“供应型失衡”，成交量低迷，价格稳定。
• 二线城市：市场进入调整期，部分城市库存减少，但整体仍保持“量价齐升”趋势。
• 三四线城市：市场受棚改推动，部分城市表现火热，但未来增长受限。
• 政策导向：全国多地出台调控政策，强化市场监管，推动租购并举，促进市场平稳发展。

关键信息

• 2018年6月一线城市成交均价同比下跌8.6%，供应紧张。
• 二线城市供应增加，但成交量下降，部分城市库存减少。
• 常州为三四线城市中涨幅最大，未来市场仍有上涨空间。
• 人才引进政策推动二线城市市场回暖，但对价格影响有限。
• 住建部联合多部委开展房地产市场乱象治理，强化政策执行力度。

五、数据来源与研究团队

• 数据来源：同策研究院
• 研究团队：陈揽月（研究员），张宏伟（总监）
• 联系方式：
  • 陈揽月：chenlanyue@tospur.com / 16620124131
  • 张宏伟：021-62889977 / 150-2678-4295
• 免责声明：本报告基于公开资料，信息仅供参考，不保证准确性与完整性。

六、未来展望

• 一线城市将继续推进住房制度改革，推动租赁市场发展。
• 二线城市库存压力上升，市场进入调整期，未来增长空间有限。
• 三四线城市受棚改影响，市场热度持续，但未来上涨空间逐步缩小。
• 全国楼市区域轮动特征明显，政策调控仍是主导因素。