同策房产咨询-20170718-全国主要城市房地产市场交易月报-7月刊-_23页_1mb

全国商品住宅市场报告（2017年7月刊）总结

一、报告核心内容

2017年6月全国商品住宅市场在政策高压下呈现出明显的分化趋势。一线城市成交量持续下滑，价格保持平稳；二线城市成交量下滑但价格创新高；三、四线城市去库存效果显著，价格持续上涨。政策调控对市场供需关系产生了深远影响，尤其是对刚需群体和投资客的分流，使得部分三四线城市出现过热现象，进而促使地方政府出台调控措施。

二、市场政策篇

2017年6月全国房地产政策及事件概览

• 6月1日：长沙出台楼市调控细则，明确购房资格申请时间节点，强化限购政策。
• 6月5日：佛山顺德提高普通住房优惠标准，上调价格上限至13962元/平米。
• 6月7日：
  • 佛山出台限购升级细则，明确直系亲属间房屋产权转移不纳入限购范围。
  • 沈阳调整公积金贷款额度和首付比例，加强房地产市场调控。
• 6月12日：
  • 上海住建委重申类住宅整顿对象为违法违规项目及企业，维护购房者权益。
  • 清远市实施新建商品住房价格备案制度，加强市场监管。
• 6月13日：西安暂停绿地国际生态城项目的网签销售，查处违规销售行为。
• 6月18日：国务院批复同意嘉兴、太原城市总体规划，推动区域协调发展。
• 6月20日：深圳出台公积金贷款新规，允许子女使用父母公积金账户购房。
• 6月23日：
  • 国家发改委对碧桂园等4家房企境外发债予以登记。
  • 住建部要求各地根据库存消化周期调整住宅用地供应，抑制房价过快上涨。

三、商品住宅市场篇

（一）一线城市市场分析

• 6月数据：
  • 成交量：194.23万平米，环比下滑15%，同比下滑51%。
  • 成交均价：37884元/平米，环比、同比分别上扬9%、25%。
  • 供应量：207.47万平米，环比上扬35%，同比下滑25%。
• 典型城市表现：
  • 上海：
    • 成交量65.63万平米，环比下滑3%，同比下滑47%。
    • 成交均价49179元/平米，环比、同比分别下滑2%、上扬34%。
    • 存量601.98万平米，存销比为9.0个月。
  • 北京：
    • 成交量41.30万平米，环比下滑16%，同比下滑49%。
    • 成交均价37480元/平米，环比上扬1%，同比上扬13%。
    • 存量587.22万平米，存销比为12.38个月。
• 市场解读：
  • 一线城市进入调整期，成交量萎缩，价格趋于平稳。
  • 部分房企开始主动适应政府指导价，可能在下半年采取“以价换量”策略。
  • 土地供应增加有助于稳定市场预期，缓解房价过快上涨压力。

（二）二线城市市场分析

• 6月数据：
  • 供应量1284.59万平米，环比上扬37%，同比下滑8%。
  • 成交量1354.98万平米，环比上扬4%，同比下滑25%。
  • 成交均价14310元/平米，环比、同比分别上扬7%、21%。
• 典型城市表现：
  • 南京：
    • 成交量67.33万平米，环比下滑6%，同比下滑45%。
    • 成交均价25472元/平米，环比、同比分别下滑4%、上扬13%。
    • 存量284.93万平米，存销比为4.32个月。
  • 西安：
    • 成交量113.02万平米，环比、同比分别下滑2%、32%。
    • 成交均价7500元/平米，环比上扬6%，同比上扬15%。
    • 供应量大幅上扬，出现供不应求现象。
• 市场解读：
  • 二线城市受政策调控影响，成交量下滑，但价格持续上涨。
  • 存销比连续15个月低于8个月，部分城市仍处于“房荒”状态。
  • 政策调控促使部分城市增加土地供应，稳定市场预期。

（三）三、四线城市市场分析

• 6月数据：
  • 成交量437.22万平米，环比下滑24%，同比上扬4%。
  • 成交均价8272元/平米，环比、同比分别上扬5%、28%。
• 典型城市表现：
  • 常州：
    • 成交量52.67万平米，环比、同比分别上扬8%、4%。
    • 成交均价10996元/平米，环比、同比分别下滑3%、上扬56%。
    • 供应量下降，呈现供小于求态势。
• 市场解读：
  • 三、四线城市去库存效果显著，成交量回升，价格持续上涨。
  • 一线城市周边及区域中心城市的三四线城市出现过热现象，地方政府开始调控。
  • 部分三四线城市因库存去化周期短，可能迎来新一轮上涨机会。

四、关键信息总结

• 一线城市：
  • 限购限贷政策持续收紧，成交量大幅下滑，但价格保持高位。
  • 存销比处于合理区间，市场进入调整期。
• 二线城市：
  • 调控政策下成交量下滑，但价格创新高。
  • 存销比持续偏低，部分城市仍面临“房荒”问题。
• 三、四线城市：
  • 去库存顺利，价格持续上涨。
  • 一线城市需求外溢，推动部分三四线城市升温。
  • 政策调控促使部分城市增加土地供应，稳定市场。

五、主要观点

• 政策调控效果显著：一线城市调控政策趋严，成交量持续下滑，价格趋于平稳；二线城市成交量下降但价格创新高；三、四线城市去库存效果明显，价格持续上涨。
• 市场分化加剧：核心一二线城市成交量萎缩，三四线城市则因需求外溢而升温，市场呈现明显分化。
• 未来市场趋势：
  • 一二线城市可能进入“以价换量”阶段，以缓解资金压力。
  • 部分三四线城市可能迎来新一轮上涨机会，成为市场新热点。
  • 政策将更加注重“因城施策”，调控力度将根据城市库存情况动态调整。

六、数据来源与联系方式

• 数据来源：同策咨询研究部
• 执笔人：任丹萍
• 联系人：何怡洁
• 联系电话：021-51560606-8084
• 邮箱：zhouhaotian@tospur.com