同策房产咨询-20180413-全国土地市场交易月报-4月刊-_20页_1mb

全国商品住宅市场报告（2018年4月刊）总结

一、核心内容概述

2018年3月全国商品住宅市场整体呈现“U”形回升趋势，但不同城市表现差异显著。一线城市成交量和均价均上涨，但受调控和春节影响，市场回暖不明显；二线城市成交量大幅增长，价格波动不大；三四线城市则表现出一定的需求释放潜力，成交量环比上升，但同比降温。

二、主要观点

1. 一线城市市场表现

• 供求走势：3月一线城市商品住宅成交量环比上涨41%，但同比下滑48%；成交均价环比上涨23%，同比上涨18%。其中，上海表现突出，成交量环比大涨140%，成交均价环比上升7%；深圳成交量环比、同比均大幅增长，而北京成交量和均价均双降，是四个城市中表现最弱的。
• 库存走势：一线城市商品住宅存量连续16个月低于2500万平米，存销比处于合理区间，表明去库存压力不大，但市场整体趋于稳定。
• 市场趋势：一线城市的调控政策持续收紧，市场进入“慢周转”时代，未来房价可能在2019年2-3季度随销量上涨而缓慢释放。

2. 二线城市市场表现

• 供求走势：3月二线城市供应量环比上涨30%，成交面积环比大幅上涨52%，但同比下跌17%。青岛和天津成交量涨幅显著，分别达150%和138%。
• 库存走势：二线城市库存同比下滑11%，环比大跌8%，去库存效果明显，尤其是武汉表现突出，库存环比下降37%。
• 市场趋势：二线城市在调控下市场趋稳，部分城市如杭州、南京、成都等表现出持续的房价上涨，但增速放缓。未来随着调控政策的持续，市场将更加理性。

3. 三、四线城市市场表现

• 供求走势：3月三、四线城市成交量环比上涨33%，但同比下降7%。其中，湖州、江阴、宁德、常熟等城市涨幅超过100%。
• 库存走势：三、四线城市库存同比下滑8.43%，其中宁德跌幅最大，达51%，而湖州涨幅显著，达83%。
• 市场趋势：三四线城市在政策支持下具备一定的市场机会，尤其是靠近热点城市的区域，未来可能迎来房价上涨的阶段。

三、关键政策信息

四、市场周期与展望

• 政策因素：2018年一季度楼市市场持续低迷，受调控政策和春节因素影响，3月虽有回暖，但“小阳春”现象不明显。
• 市场周期：核心一二线城市楼市政策在“十九届四中全会”前不会松动，预计2018年第四季度将进入周期谷底，2019年2-3季度住宅销量率先反弹，2020年2-3季度房价随销量上涨缓慢释放。
• 房企策略：房企需把握核心一二线城市影响下三四线城市房价轮动的周期性机会，合理调整销售策略，以价换量，缓解资金压力。

五、城市表现亮点

• 上海：成交量大幅上涨，但价格涨幅有限，市场回暖显著。
• 北京：成交量和均价双降，市场持续低迷，但租赁市场发展迅速。
• 青岛：成交量和均价均大幅上涨，政策相对温和，市场热度较高。
• 南京：成交量小幅回升，但价格持续回落，市场趋于理性。
• 常州：供应触底反弹，但成交量和价格均有所下滑，市场回调开始。
• 湖州：库存同比大幅上升，市场需求旺盛，未来有上涨潜力。

六、总结

2018年3月全国商品住宅市场在调控政策和春节因素的双重影响下，整体表现趋于理性。一线城市成交量和均价上涨，但市场仍处于调整期；二线城市成交量显著增长，价格波动不大；三四线城市则表现出一定的市场机会，尤其是靠近热点城市的区域。未来，随着调控政策的深入，市场将更加稳定，三四线城市可能迎来新一轮房价上涨周期。房企应积极应对市场变化，灵活调整销售策略，以适应新的市场环境。