2017-房地产行业：地产超级大周期，三四线房价难下跌，租房强推世联行_17页-2mb

房地产行业周报总结（2017.07.22-2017.07.28）

核心内容概述

本报告分析了2017年第30周（7月22日-7月28日）中国房地产市场的运行情况，重点指出房地产行业正经历一个持续近三年的超级大繁荣，并且三四线房价不再具有周期性，未来将受到政策保护，不会下跌。同时，长租公寓市场将成为新的增长点，世联行作为行业龙头，被重点推荐。

主要观点

1. 房地产行业趋势

• 房地产行业进入超级大周期，金融自由化后银行主要通过按揭配置资产，推动房价持续上涨。
• 三四线房价不再有周期性，政策将极力避免其下跌，以防止引发系统性金融风险。
• 库存去化周期有所下降，但需注意，政策支持仍将持续，库存目标需达成。

2. 长租公寓市场

• 政策支持租赁市场发展，包括租购同权、住房租赁立法、规范租赁行为等。
• 长租公寓市场潜力巨大，预计到2020年，渗透率将达5%，市场规模有望突破1000亿元。
• 世联行已布局长租公寓领域，旗下红璞公寓在多个城市运营，2017年计划签约10万间，中期目标100万间，是该领域的最佳受益者。

3. 重点公司推荐

• 重点推荐公司：世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、华联控股。
• 评级：世联行（买入）、新城控股（买入）、保利地产（买入）、招商蛇口（买入）、荣盛发展（增持）。

4. 市场表现

• 新房成交：全国新房成交面积456万平米，环比增长4%，同比减少34%。
• 二手房成交：全国二手房成交面积123.3万平米，环比增长6%，同比减少28%。
• 一线城市：新房成交面积环比增长13%，但同比大幅下降，如北京环比增长171%，深圳环比下降23%。
• 二线城市：新房成交面积环比增长3%，同比减少31%。
• 三线城市：新房成交面积环比增长3%，但同比仍处于负增长区间。

关键信息

1. 市场数据

• 新房成交情况：

  • 全国：套数43364套，面积456万平米，环比+4%，同比-34%。
  • 一线城市：北京+171%，上海+0%，广州-38%，深圳-23%。
  • 二线城市：青岛-1%，济南+23%，杭州+1%，南京+104%，苏州+18%。
  • 三线城市：潍坊+25%，泰安-43%，无锡+45%，扬州-63%，江阴-13%，温州+32%，东莞+4%，惠州+4%。

• 二手房成交情况：

  • 全国：套数13009套，面积123.3万平米，环比+6%，同比-28%。
  • 一线城市：北京+2%，深圳+0%。
  • 二线城市：杭州+1%，南京+22%，青岛+11%，南昌+2%，厦门-12%，南宁+3%，大连+3%，苏州+4%。
  • 三线城市：扬州-4%，金华-14%，岳阳-17%，常熟-17%，张家港-11%，江门+42%。

2. 政策动态

• 全国性政策：

  • 首部住房租售条例公开征求意见，推动租赁市场法治化。
  • 31部门联合发布惩戒措施，规范房地产市场行为。

• 地方性政策：

  • 成都：鼓励企业建设人才公寓，降低工业用地成本。
  • 海南：商品住宅库存下降至11个月，去化周期显著缩短。
  • 沈阳：六宗地延期拍卖，采用“限地价、竞配建、竞自持”方式。
  • 广东：住宅用地出让面积限制，容积率要求大于1.0，禁止封闭小区。
  • 武汉：试点租购同权，支持租赁市场发展。
  • 杭州：规定房地产企业需在取得预售许可后10天内公开销售全部房源。
  • 无锡：取消购房面积限制，促进落户政策。

3. 投资建议

• 推荐理由：房地产行业处于超级大周期，三四线房价不再有周期性，长租公寓市场潜力巨大，世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、华联控股为投资重点。
• 风险提示：货币政策大幅收紧可能影响市场走势。

重点公司表现

图表与数据来源

• 图表：图1-图28分别展示了不同城市新房与二手房的成交情况，以及板块和个股表现。
• 数据来源：wind资讯、兴业证券研究所。

结论

本报告指出，房地产行业正进入超级大周期，三四线房价因政策干预而不再具有周期性，未来将保持稳定。同时，随着租赁政策的推进，长租公寓市场将爆发，世联行作为行业龙头，有望受益于这一趋势。重点推荐的公司包括世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、华联控股，同时提醒投资者注意货币政策收紧的风险。