20170813-兴业证券-房地产行业周报_防范金融系统风险_三四线房价再无周期_15页_1mb
报告摘要
房地产行业周报总结（2017年08月13日）
核心内容
本报告聚焦2017年第32周（8月5日-8月11日）中国房地产市场走势，重点分析了三四线城市房价趋势、租赁市场发展、政策动向及重点公司表现，为投资者提供市场判断和投资建议。
主要观点
- 三四线房价再无周期：政府加强金融监管，防范系统性金融风险，使得三四线房价下跌成为新底线。这与之前通过加杠杆去库存的方式增加银行风险有关，政策制定将更加谨慎，避免房价下跌。
- 租赁市场崛起：随着政策支持，租赁市场迎来发展契机。杭州作为试点城市，已与阿里巴巴、蚂蚁金服合作搭建智慧住房租赁监管服务平台，有助于推动租赁市场规范化和规模化。
- 房地产销售数据波动：新房成交面积在48个重点城市中环比增长4%，但同比大幅下降28%。其中，一线城市成交面积同比跌幅最大，而三线城市表现相对较好。
- 投资建议：重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等公司，认为这些公司具有较强的市场竞争力和发展潜力。
关键信息
房地产市场数据概览
| 类型 | 城市 | 套数 | 面积（万平米） | 累计面积（万平米） | 成交面积环比变化 | 成交面积同比变化 | 累计同比变化 | 相较2016年周均 | 库存去化周期（月） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 汇总 | 全国 | 43086 | 466 | 17856 | +4% | -28% | -15% | -31% | 7.1 |
| 一线 | 北京 | 5052 | 50 | 1956 | -6% | -50% | -36% | -47% | 7.9 |
| 一线 | 上海 | 2984 | 28 | 883 | +3% | -40% | -39% | -34% | 4.5 |
| 一线 | 广州 | 899 | 10 | 616 | -29% | -59% | -18% | -62% | 7.2 |
| 一线 | 深圳 | 534 | 5 | 132 | +30% | -15% | -55% | -35% | 19.0 |
| 二线 | 青岛 | 18121 | 200 | 6852 | +3% | -32% | -24% | -28% | 5.8 |
| 二线 | 杭州 | 2492 | 216 | 9049 | +7% | -16% | -27% | -27% | 9.1 |
| 二线 | 苏州 | 1306 | 16 | 542 | +13% | -23% | -19% | -19% | 7.9 |
| 三线 | 潍坊 | 0 | 0 | 352 | - | -100% | 19% | -100% | - |
| 三线 | 泰安 | 1395 | 15 | 280 | +37% | +179% | 80% | +179% | - |
二手房市场数据
| 类型 | 城市 | 套数 | 面积（万平米） | 累计面积（万平米） | 成交面积环比变化 | 成交面积同比变化 | 累计同比变化 | 相较2016年周均 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 汇总 | 全国 | 12084 | 110.7 | 4472 | -8% | -32% | -22% | -37% |
| 一线 | 北京 | 2824 | 24.8 | 1183 | -28% | -56% | -43% | -60% |
| 二线 | 杭州 | 8112 | 73.8 | 2639 | 0% | -21% | -19% | -26% |
| 三线 | 岳阳 | 1148 | 12.1 | 650 | -3% | -12% | 57% | -15% |
重点公司推荐
| 公司 | 17E | 18E | 评级 |
|---|---|---|---|
| 世联行 | 0.52 | 0.76 | 买入 |
| 万科A | 2.20 | 2.48 | 买入 |
| 招商蛇口 | 1.42 | 1.50 | 买入 |
| 保利地产 | 1.16 | 1.40 | 买入 |
| 新城控股 | 1.92 | 2.89 | 买入 |
本周地产行业政策
| 时间 | 部门 | 政策名称 | 内容 |
|---|---|---|---|
| 20170812 | 央行 | 《2017年第二季度中国货币政策执行报告》 | 强化金融监管，防范系统性金融风险 |
| 20170811 | 东莞 | 《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》 | 明确新旧住宅用地项目房价备案差别化措施 |
| 20170810 | 杭州 | 智慧住房租赁监管服务平台 | 与阿里巴巴、蚂蚁金服合作，实现房源全纳入监管 |
个股表现
- 涨幅前十：华联控股（+32.5%）、京能置业（+24.4%）、天健集团（+22.5%）、云南城投（+21.6%）、华夏幸福（+19.2%）、荣盛发展（+17.6%）、市北高新（+6.8%）、绿地控股（-12.7%）等。
- 跌幅前十：城投控股（-50.8%）、*ST匹凸（-42.0%）、哈高科（-41.6%）、卧龙地产（-41.5%）、中房地产（-38.2%）、中南建设（-37.0%）、深物业A（-36.4%）等。
风险提示
- 货币政策大幅收紧：可能对房地产市场产生较大影响，需密切关注政策动向。
投资评级说明
- 行业评级：推荐（相对表现优于市场）、中性（相对表现与市场持平）、回避（相对表现弱于市场）。
- 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）、增持（相对大盘涨幅在5%~15%之间）、中性（相对大盘涨幅在-5%~5%之间）、减持（相对大盘涨幅小于-5%）。
总结
本报告指出，三四线城市房价下跌已不再是政策容忍的范畴，政府和金融系统将更加谨慎以避免系统性风险。租赁市场在政策支持下快速发展，尤其是杭州等试点城市。重点公司推荐包括世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等，这些公司具有较强的市场竞争力和发展潜力。投资者需关注政策变化及市场波动，合理评估风险。
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