20170730-兴业证券-房地产行业周报：地产超级大周期，三四线房价难下跌，租房强推世联行_16页-1mb

房地产行业周报（07.22-07.28）总结

核心内容概述

本报告主要分析了2017年第30周房地产行业市场表现及政策动向，指出当前房地产行业正处于一个持续近三年的超级大周期，并强调三四线城市房价不再具有周期性，未来将保持稳定。同时，报告推荐了多家重点公司，认为其中世联行在租赁市场的发展中将受益最大。

主要观点

• 房地产超级大周期：房地产行业已进入一个持续近三年的繁荣周期，这一趋势与金融自由化后的银行按揭配置密切相关。
• 三四线房价无周期：由于去库存过程中大量加杠杆，三四线房价下跌将带来系统性金融风险，因此政府将极力避免三四线房价下跌。
• 租赁市场发展：政策推动下，长租公寓市场将迎来爆发，世联行作为行业龙头，将受益最大。
• 行业数据表现：新房成交数据整体环比增长，但同比仍处于下降趋势；二手房市场成交量环比增长，但同比仍有压力。
• 重点推荐公司：包括世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、荣盛发展等，其中世联行被重点推荐为长租公寓龙头。

关键信息

重点公司评级与数据

成交数据概览

• 新房成交：

  • 全国新房成交面积456万平米，环比+4%，同比-34%。
  • 一线城市成交面积环比+13%，同比-48%；二线城市环比+3%，同比-31%；三线城市环比+3%，同比-31%。
  • 北京新房成交环比+171%，同比-22%；广州新房成交环比-38%，同比-68%；深圳新房成交环比-23%，同比-56%。

• 二手房成交：

  • 全国二手房成交面积123.3万平米，环比+6%，同比-28%。
  • 一线城市环比+1%，同比-57%；二线城市环比+6%，同比-16%；三线城市环比+11%，同比+33%。
  • 北京二手房成交环比+2%，同比-69%；深圳二手房成交环比+0%，同比-12%。

库存去化情况

• 全国18城市库存去化周期：7.7个月，环比-0.2个月。
• 一线城市库存去化周期：8.1个月，环比-0.2个月。
• 二线城市库存去化周期：6.2个月，环比-0.2个月。
• 三线城市库存去化周期：10.1个月，环比-0.1个月。

政策动向

• 中央政策：

  • 首部住房租售条例公开征求意见，推动租购同权，规范租赁市场。
  • 31个部门联合发布惩戒措施，对房地产领域失信主体进行联合惩戒。

• 地方政策：

  • 成都：鼓励企业建设人才公寓，取消土地价款。
  • 海南：商品住宅去化周期降至11个月。
  • 沈阳：土地拍卖延期，采取“限地价、竞配建、竞自持”方式。
  • 广东：明确住宅用地出让标准及容积率要求。
  • 武汉：试点租购同权，支持个人出租住房。
  • 青岛：设置土地拍卖最高限价，防止过度炒作。

投资建议

• 推荐标的：世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、荣盛发展。
• 风险提示：货币政策大幅收紧可能对房地产市场产生负面影响。

附录：重点城市成交情况

• 长三角地区：

  • 上海：新房环比+0%，同比-50%。
  • 杭州：新房环比+1%，同比+20%；二手房环比+1%，同比-12%。
  • 苏州：新房环比+18%，同比+85%。
  • 南京：新房环比+104%，同比-30%。
  • 无锡：新房环比+45%，同比-54%。

• 珠三角地区：

  • 深圳：新房环比-23%，同比-56%；二手房环比+0%，同比-12%。
  • 广州：新房环比-38%，同比-68%。
  • 东莞：新房环比+4%，同比-52%。
  • 惠州：新房环比+4%，同比-35%。

• 环渤海地区：

  • 北京：新房环比+171%，同比-22%；二手房环比+2%，同比-69%。
  • 青岛：新房环比-1%，同比-23%。

• 中西部城市：

  • 武汉：新房环比-16%，同比-41%。

• 其他城市：

  • 福州：新房环比+173%，同比-2%。
  • 昆明：新房环比+0%，同比0%（暂未更新）。

评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%。
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间。
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间。
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

风险提示

• 货币政策收紧：可能对房地产市场产生较大影响，需关注政策变化对行业的影响。