华创债券大数据看宏观系列专题之十八：警惕三四线城市房价下跌风险-20180307-华创证券-11页-1mb

债券深度报告总结：警惕三四线城市房价下跌风险

核心内容概述

本报告聚焦三四线城市房地产市场，分析其库存、供给和需求的变化趋势，指出未来三四线房价可能面临下跌风险，并对债券市场的影响作出展望。

主要观点

• 库存水平高仍为风险因素：虽然三四线城市库存去化周期有所缩短，但库存的绝对水平依然较高，不能成为房价坚挺的依据。
• 供给端压力将显现：2017年以来，三四线土地市场活跃，大型房企加速下沉，推高未来新房供给，加剧市场压力。
• 需求端增长有限：三四线城市新增需求主要由周边需求、返乡需求和少量投资需求构成，但周边需求已透支，返乡需求在春节后可能减弱。
• 利率上行抑制购房需求：随着金融去杠杆和海外压力，贷款基准利率可能上调，抑制三四线购房需求。
• 棚改政策效果减弱：虽然今年棚改计划量超预期，但政策对三四线的提振作用有限，未来货币化安置将更多向低能级城市倾斜。
• 二手房市场缺失风险高：三四线城市缺乏有效的二手房市场，投资退出机制不健全，存在较大风险。
• 市场分化明显：预计三四线房价将出现明显分化，部分与一二线城市相邻的三四线城市房价相对安全，而部分区位劣势明显、房价涨幅过大的城市可能面临下跌风险。

关键信息

库存情况

• 16年下半年以来，三四线房地产库存大幅下滑，但去化周期仍高于一二线城市。
• 三线城市库存去化周期从14年下半年的37个月降至17年底的14.7个月，降幅达22.3个月。
• 四五线城市库存数据难以获取，但根据市场感知，其库存水平可能更高。

供给端分析

• 17年以来，三四线土地成交同比增速均在30%以上，显示市场热度。
• 大型房企加速下沉三四线城市，推动新房供给增长，加速去化周期。
• 龙头房企如碧桂园、恒大地产等在三四线城市销售表现突出。

需求端分析

• 三四线新增需求主要来自周边、返乡及投资需求。
• 2018年2月春节返乡需求带动销售，但未来需求增长空间有限。
• 人口持续流出，且流出趋势未见边际放缓，难以支撑房价长期上涨。

利率与政策影响

• 贷款加权利率从16年底的5.3%上升至最高5.8%，利率上行可能抑制购房需求。
• 金融去杠杆背景下，央行或上调贷款基准利率。
• 棚改货币化安置政策对三四线的提振作用减弱，重点转向低能级城市。

二手房市场与投资风险

• 三四线城市缺乏有效二手房市场，刚需客户不倾向于购买二手房。
• 投资退出机制缺失，导致购房人群可能面临难以脱手的困境。
• 区位优势不佳、人口持续流出的城市房价存在较大下跌压力。

债券市场展望

• 三四线房地产市场降温可能对应基本面动能减弱。
• 债券市场趋势性机会可能迎来拐点，但需持续观察市场变化。

团队信息

• 组长、高级分析师：周冠南（中央财经大学经济学硕士，曾任职于中信银行）
• 副组长、高级分析师：吉灵浩（上海财经大学经济学学士，曾任职于申万宏源，2012年新财富最佳分析师第一名团队成员）
• 分析师：李俊江（中央财经大学经济学硕士，曾任职于中债资信评估有限责任公司）
• 助理分析师：王文欢（南京财经大学经济学硕士）、潘虹羽（上海财经大学法律硕士，曾任职于国开证券）
• 助理研究员：柏禹含（加州大学圣地亚哥分校经济学硕士）

联系方式

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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