开年看地产系列：三四线城市房地产怎么走？-20230416-国海证券-21页_714kb

三四线城市房地产市场分析总结

核心内容

2023年开年，三四线城市房地产市场呈现出结构性恢复态势。整体来看，三线城市商品房成交面积同比上升53.3%，成交套数同比上升38.7%。节后一周及50天内，市场热度显著回升，表明疫情积压需求正在释放。

主要观点

市场复苏情况

• 复苏较好的城市：

  • 强产业三四线城市：民营经济活跃、制造业集中、购买力强，如东莞、中山、珠海等。
  • 卫星城市：承接中心城市人口外溢，如环京、环沪、环深圳的三四线城市。
  • 旅居型城市：吸引外来退休人口和高端度假人群，如三亚、西双版纳等。

• 复苏较差的城市：

  • 以本地购买力为主的普通三四线地级市，如钦州、江门、梧州、莆田等，市场表现低迷。

价格走势

• 2023年2月，三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比分别上涨0.3%和0.0%，首次止跌。
• 廊坊为例，疫情前均价1.5万元/平，疫情期间最低跌至1.2万元/平，开年后略有回升，主要与分批次开盘定价策略有关。

需求端分析

• 本地居民需求：
  • 住房品质升级、面积升级及婚育购房需求是主要驱动因素。
• 外地务工人员需求：
  • 婚嫁在本地及长期定居的购房者构成重要组成部分。
• 返乡置业需求：
  • 受疫情影响，部分人群未能返乡，疫情后释放需求，但持续性较差。
• 周边乡镇需求：
  • 由于医疗、教育资源不足，吸引周边居民购房。

城镇化趋势

• 2023年3月，三四线城市城镇化率为58.92%，过去3年年均增速为1.92%，较2012-2019年增速放缓。
• 城镇化放缓对去库存造成压力，影响商品房成交量。

关键信息

库存压力

• 2023年2月，60个三四线城市样本数据显示商品房普通住宅去化周期为24个月，同比增加56%。
• 库存总量为2.83亿平方米，处于近三年高位。
• 库存压力大的原因包括：
  • 房企过度扩张，2017-2019年用地面积增长超过10%。
  • 土地溢价率高、市场信心不足、疫情冲击等多重因素影响。

政策空间

• 2021年以来，三四线城市成为政策松绑的重点，包括：
  • 放松限购、调整公积金政策、降低首付比例与贷款利率、发放购房补贴等。
• 2023年，政策工具已基本用尽，未来政策空间可能集中在支持保障性租赁住房发展。
• 地方政府直接回购或鼓励国企回购商品房，以加快去库存、稳定房价。

政策与市场动态

行政政策

• 全面放开限购：佛山、东莞、秦皇岛、惠州等。
• 部分放开限购：淮安。
• 提高公积金贷款额度：马鞍山。
• 放宽公积金贷款住房套数认定：四川自贡。

金融政策

• 首套房贷利率低于4%：至少48个城市，其中36个为三四线城市。
• 最低利率城市：柳州、常德、珠海、株洲，商贷利率为3.7%。
• 首付比例调整：多数三四线城市下调二套房首付至30%，首套房首付至20%。

税收政策

• 契税补贴：
  • 德宏州：一次性50%契税额补贴。
  • 六安市：“二孩”“三孩”家庭购房契税补贴。
  • 桐城市：企业职工购房契税补贴50%。
  • 襄阳襄州区：首次购房补贴2万元及契税补贴50%。
  • 宿迁市中心城区：契税最高补贴100%。

风险提示

1. 房地产市场可能超预期下行。
2. 对政策的解读可能存在偏差。
3. 调研样本有限，难以全面反映市场情况。
4. 疫情反复可能影响市场复苏。
5. 数据可得性有限，部分数据口径不一致。
6. 分析师调研可能存在偏差。

图表目录（摘要）

• 图1：2022年1月-2023年3月30城三线城市商品房成交面积及同比
• 图2：2022年1月-2023年3月30城三线城市商品房成交套数及同比
• 图3：70个大中城市中三线城市住宅价格指数当月同比
• 图4：70个大中城市中三线城市住宅价格指数环比
• 图5：廊坊在售住宅项目名称及报价
• 图6：2022年6月-2023年3月三叶公园成交情况
• 图7：三四线城市楼市需求分布图
• 图8：2012年-2022年三四线城市城镇化率增速
• 图9：分能级看库存
• 图10：分能级看去化周期
• 图11：2023年2月各地去化周期
• 图12：三四线城市去化周期历史维度
• 图13：三四线城市商品房普通住宅库存总量历史维度
• 图14：2015年-2022年三四线城市商品住宅用地成交面积
• 图15：2015年-2022年三四线城市商品住宅用地成交建面
• 图16：36个三四线城首套房贷款利率
• 图17：2014年-2021年棚改执行套数及同比
• 图18：2016年-2021年三四线城市供地面积与销售面积

数据与趋势

• 去化周期：2023年2月为25个月，为近三年高位。
• 库存总量：2.83亿平方米，为近三年高位。
• 棚改政策影响：2014-2018年棚改货币化推动市场，但2018年后政策调整，导致市场热度下降。
• 供地情况：三四线城市供地充足，需谨慎后续供地节奏，应优先保交付、消化存量。

总结

2023年三四线城市房地产市场在政策支持下出现结构性回暖，但整体复苏仍受制于需求释放有限和库存压力大。未来政策空间有限，需关注保障性租赁住房发展及地方政府回购机制。市场复苏可能更多依赖于疫情后需求释放和政策优化，但需警惕超预期下行风险及数据可得性问题。