银行业银行股深度投研专题三：地产政策加速银行股估值修复-240529-长江证券-21页_1mb

银行股估值修复分析报告总结

核心内容

本报告分析了当前房地产政策对银行股估值的影响，指出房地产政策的宽松级别和力度超预期，有助于银行股的系统性估值修复。当前银行股整体处于“破净”状态，但随着房地产市场企稳，银行股估值有望回升。

主要观点

• 房地产政策宽松：2022年以来，房地产市场持续下行，对银行股造成拖累。2024年4月的房地产政策进一步放宽，包括首付比例下调、贷款利率下限放开、设立保障性住房再贷款等，显示出政策的力度和决心。
• 房贷利率下降：2024年3月新发放房贷利率已降至3.69%，预计后续仍有下行空间。房贷利率的下降对净息差形成压力，但存款成本下降可缓释部分压力。
• 资产质量改善：房地产对公贷款不良率在2023年下半年有所放缓，但部分区域银行仍面临较大风险。房地产市场企稳对于改善银行资产质量至关重要。
• 投资建议：重点推荐招商银行和常熟银行，认为它们具备顺周期和红利龙头属性。同时，瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行也有望受益。国有大行则关注H股高股息价值。

关键信息

1. 银行股表现

• 2022年以来，银行股受房地产拖累表现不佳，多数银行PB估值处于“破净”状态。
• 2022年四季度和2023年7月政策转向时，银行股出现阶段性反弹，但整体估值仍未恢复至1xPB以上。
• 银行股的PB估值历史分位显示多数银行处于较低水平，但部分银行如招商银行和常熟银行表现相对较好。

2. 房地产政策影响

• 首付比例：首套房贷首付比例降至15%，二套房贷降至25%。
• 贷款利率：取消全国层面房贷利率下限，各城市可自行下调。
• 再贷款支持：设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

3. 房贷降息对净息差的影响

• 新发放房贷利率下降，对净息差产生负面影响，但存款成本下降有助于缓解这一压力。
• 企业贷款利率已触底，监管层不再鼓励信贷冲量，预计未来利率不会明显单边下行。
• 零售贷款中，高利率产品仍有调整空间，但多数大型银行非房类零售贷款利率已调整充分。

4. 资产质量变化

• 房地产对公贷款不良率在2023年下半年有所放缓，但部分区域银行仍面临风险。
• 银行普遍采用客户收入等第一还款来源作为风控核心，但房价持续调整可能影响经营贷的资产质量。
• 银行通过核销处置逐步消化存量不良，但房地产市场风险依然存在。

5. 投资建议

• 重点推荐：招商银行、常熟银行，因具备顺周期和高股息特征。
• 其他推荐：瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行，关注杭州银行。
• 国有大行：关注H股高股息价值，因政策支持和稳定性较高。

表格数据摘要

图表目录摘要

• 图1：2022年以来招商银行等复苏类银行股受房地产下行拖累，股价深度调整。
• 图2：2022年四季度和2023年7月政策转向时，银行股出现阶段性上涨。
• 图3：A股上市银行的房地产贷款占比、市场表现和估值水平。
• 图4：房地产开发贷款和个人住房贷款对房地产贷款增速的影响。
• 图5：居民贷款对总人民币贷款增速的拖累。
• 图6：房地产开发贷款余额在多个季度收缩。
• 图7：个人住房贷款余额在多个季度收缩。
• 图8：2023年以来居民贷款每月净新增金额波动性放大。
• 图9：2024年1~4月房地产销售金额同比加速下滑。
• 图10：2023年下半年以来70大中城市新房、二手房价格持续下行。
• 图11：2024年2月五年期LPR下调25BP。
• 图12：2024年3月新发放个人住房贷款利率降至3.69%。
• 图13：2021~2023年重点上市银行个人贷款收益率持续下行。
• 图14：基于2023年报数据，测算房贷存量收益率下行对净息差和营收的影响。
• 图15：2024年4月居民和企业定期存款占比上升。
• 图16：国有大行存款付息率上升对净息差的影响。
• 图17：国有大行房地产对公贷款规模增加，但占比下降。
• 图18：多数股份行房地产对公贷款规模收缩，仅兴业银行逆势增长。
• 图19：房地产对公贷款不良率上升趋势放缓。
• 图20：房地产对公贷款总占比持续下降。
• 图21：房地产对公贷款不良率上升势头放缓，新增不良金额趋于稳定。

风险提示

• 社会实际融资需求持续低迷。
• 经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化。