20150812-广发证券-房地产行业_宅地市场供需环比双降_溢价率继续走高_21页_1mb

房地产行业市场分析总结（2015年7月）

核心内容概览

2015年1-7月，全国300城市土地市场整体表现低迷，供需双降，土地出让金同比大幅下滑。具体数据如下：

• 土地成交建筑面积：8.40亿平米（累计同比 -37%）
• 土地出让金：10195亿元（累计同比 -34%）
• 住宅用地成交建筑面积：3.62亿平米（累计同比 -42%）
• 住宅用地出让金：7001亿元（累计同比 -33%）

2015年7月，全国300城市住宅用地市场呈现供需环比双降，但溢价率显著上升，达到26%，较6月上升9个百分点。这反映出在供给减少的情况下，优质地块稀缺性增强，导致竞争加剧。

主要观点

土地市场整体情况

• 2015年7月，全国300城市土地市场供需环比双降，出让金环比下降，表明市场整体处于收缩状态。
• 一线城市土地供给与成交均出现环比下降，但土地出让金环比增长，溢价率显著上升，显示开发商对一线城市投资信心增强，优质地块稀缺性凸显。
• 二线城市土地市场供需环比下降，但部分城市溢价率上升，城市间分化继续加剧。
• 三四线城市土地市场供需同环比下滑，市场依旧冷淡，去化压力大，政府和房企均保持谨慎态度。

城市分化

• 一线城市：供给与成交环比双降，但优质地块稀缺性凸显，开发商拿地意愿增强。7月一线城市土地出让金环比下降34%，但溢价率上升至29%。
• 二线城市：供需环比下降，但部分重点城市如南京、苏州等溢价率显著上升，表明市场复苏不均衡。
• 三四线城市：供需持续低迷，土地市场整体冷清，政府供地意愿弱，房企投资谨慎。

关键信息

一线城市

• 7月推出地块规划建筑面积381万平米（环比-20%，同比-35%），其中住宅用地154万平米（环比-38%，同比-11%）。
• 成交地块规划建筑面积388万平米（环比-11%，同比-22%），其中住宅用地203万平米（环比-23%，同比+6%）。
• 土地出让金351亿元（环比-34%，同比+29%），平均溢价率29%，较上月上升13个百分点。
• 北京、上海、广州等城市优质地块稀缺，带动溢价率上升，尤其是北京大兴区地块被金融街以88.15亿元竞得，溢价率高达50.12%。

二线城市

• 7月推出地块规划建筑面积5422万平米（环比-22%，同比-35%），其中住宅用地2201万平米（环比-34%，同比-31%）。
• 成交地块规划建筑面积4982万平米（环比-1%，同比-29%），其中住宅用地2102万平米（环比-19%，同比-31%）。
• 土地出让金809亿元（环比-17%，同比-0.3%），平均溢价率21%，比6月上升6个百分点。
• 部分重点城市如南京、苏州、合肥等溢价率超过30%，而一些库存压力大的城市则以底价成交。

三四线城市

• 7月推出地块规划建筑面积10939万平米（环比-24%，同比-30%），其中住宅用地约4195万平米（环比-33%，同比-34%）。
• 成交地块规划建筑面积7013万平米（环比-24%，同比-32%），其中住宅用地2546万平米（环比-37%，同比-45%）。
• 土地出让金452亿元，平均楼面价644元/平米，其中住宅用地296亿元，楼面价1163元/平米。
• 市场依旧冷淡，去化压力大，政府供地谨慎，房企拿地意愿弱。

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺影响房企资源获取。
• 三四线城市库存压力大，市场复苏缓慢，需关注去化率和政策变化。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2015-08-12

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。

联系方式

• 地址：
  • 广州市：广州市天河北路183号大都会广场5楼
  • 深圳市：深圳市福田区金田路4018号安联大厦15楼A座03-04
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
  • 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼
• 邮政编码：
  • 广州市：510075
  • 深圳市：518026
  • 北京市：100045
  • 上海市：200120
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn
• 服务热线：020-87555888-8612

附录信息

• 土地新闻汇总与地王列表：7月重点城市政策动态及土地成交情况，如北京、温州、苏州等地的地块成交及溢价情况。
• 土地成交排行榜TOP10：包括上海、北京、苏州、温州等城市，部分地块溢价率超过50%。
• 楼面地价排行榜TOP10：上海、北京、苏州、温州等城市地块楼面价及溢价率均较高。

图表索引

• 图1-图8：全国及各城市土地市场供需情况。
• 图9-图16：全国及各城市住宅用地供需情况。
• 图17-图21：全国及各城市土地市场数据趋势。
• 表1-表5：全国土地出让金、成交情况及地王列表。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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