20151215-广发证券-房地产行业跟踪_土地市场升温明显_出让金_溢价率创年内新高_22页_2mb

报告摘要

房地产行业土地市场总结（2015年11月）

核心内容概述

2015年11月，中国房地产行业土地市场呈现明显升温趋势，土地出让金和溢价率均创年内新高。整体来看，一线城市、重点二线城市及三四线城市均表现出不同程度的土地市场活跃。

主要观点

土地市场整体表现：2015年1-11月，300城市土地成交面积合计15.26亿平米，累计同比-22%，土地出让金合计19860亿元，累计同比-14%。其中，住宅用地成交面积6.63亿平米，累计同比-24%，出让金13961亿元，累计同比-10%。
11月单月表现：11月300城市住宅用地推出建面10734万平米，环比+30%，同比+10%；成交建面7420万平米，环比+8%，同比+26%；出让金2057亿元，环比+37%，同比+29%，创年内单月新高。楼面均价2772元/平米，平均溢价率26%，环比上升7个百分点。
一线城市表现：11月一线城市合计推出地块建面988万平米，环比+93%，同比+54%；成交地块建面868万平米，环比+88%，同比+30%；出让金1062亿元，环比+133%，同比+47%，首次突破千亿元。北京11月出让金达561亿元，创11年新高，全年出让金有望刷新历史记录。
二线城市表现：11月二线城市推出地块建面7505万平米，环比+23%，同比+9%；成交地块建面4782万平米，环比-12%，同比+12%；出让金870亿元，环比-6%，同比+18%。平均溢价率18%，环比上升1个百分点。
三四线城市表现：11月三四线城市推出地块建面15597万平米，环比+12%，同比+30%；成交地块建面10332万平米，环比+3%，同比+39%；出让金874亿元，创年内单月新高，平均溢价率13%，环比上升7个百分点。
重点城市表现：南京、苏州、杭州、北京等城市住宅用地溢价率较高，部分地块以封顶溢价率成交，土地市场热度持续回升。
风险提示：一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

关键信息

一线城市

供地情况：11月推出建面988万平米，其中住宅用地532万平米，商办用地337万平米，工业用地109万平米。
成交情况：11月成交建面868万平米，其中住宅用地521万平米，商办用地208万平米，工业用地133万平米。
出让金：11月出让金1062亿元，其中北京561亿元，上海257.5亿元，广州241.4亿元，深圳2亿元。
溢价率：一线城市平均溢价率29%，其中住宅用地溢价率37%，商办用地溢价率13%。

二线城市

供地情况：11月推出建面7505万平米，其中住宅用地3392万平米，商办用地1288万平米，工业用地2621万平米。
成交情况：11月成交建面4782万平米，其中住宅用地2431万平米，商办用地752万平米，工业用地1435万平米。
出让金：11月出让金870亿元，其中住宅用地694亿元，商办用地123亿元，工业用地42亿元。
溢价率：二线城市平均溢价率18%，其中住宅用地溢价率24%，商办用地溢价率0.78%，工业用地溢价率0%。

三四线城市

供地情况：11月推出建面15597万平米，其中住宅用地6810万平米，商办用地2905万平米，工业用地5663万平米。
成交情况：11月成交建面10332万平米，其中住宅用地4468万平米，商办用地1753万平米，工业用地3960万平米。
出让金：11月出让金874亿元，其中住宅用地597亿元，商办用地187亿元，工业用地83亿元。
溢价率：三四线城市平均溢价率13%，环比上升7个百分点。

土地市场趋势

供地放量：各城市土地供给在年末显著放量，尤其是三四线城市，供给同环比均上涨。
成交量价上涨：11月各城市土地成交面积和出让金均呈现上涨趋势，尤其是一线城市和重点二线城市。
溢价率走高：一线城市溢价率最高，达到29%；三四线城市溢价率回升至13%。

地王与重点地块

全国住宅用地成交总价排行榜TOP10：
- 北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块：成交总价83.4亿元，溢价率50%
- 上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块：成交总价72.99亿元，溢价率82%
- 北京门头沟区永定镇MC00-0017-6018、6020地块：成交总价57亿元，溢价率50%
- 福州仓山区凤山路南侧地块：成交总价51.5亿元，溢价率34%
- 北京房山区长阳镇稻田站C地块：成交总价42.03亿元，溢价率50%
- 南京栖霞区仙林街道经天路站南侧二号地块：成交总价10.4亿元，溢价率88%
- 杭州拱墅区拱宸桥单元FG08-R21-36地块：成交总价27.51亿元，溢价率48%
- 广州荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040408、AF040409地块：成交总价34.3亿元，溢价率28%
- 北京昌平区小汤山镇地块：成交总价33亿元，溢价率0%
- 广州荔湾区AF040233地块：成交总价26.7亿元，溢价率29%
全国住宅用地成交楼面地价排行榜TOP10：
- 上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块：楼面地价49152元/平米，溢价率82%
- 北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块：楼面地价34841元/平米，溢价率50%
- 北京门头沟区永定镇MC00-0017-6018、6020地块：楼面地价28117元/平米，溢价率50%
- 北京朝阳区常营乡地块：楼面地价28086元/平米，溢价率50%
- 北京房山区长阳镇稻田站C地块：楼面地价25653元/平米，溢价率50%
- 南京栖霞区仙林街道经天路站南侧二号地块：楼面地价21032元/平米，溢价率88%
- 杭州拱墅区拱宸桥单元FG08-R21-36地块：楼面地价20409元/平米，溢价率48%
- 广州荔湾区AF040408、AF040409地块：楼面地价19135元/平米，溢价率28%
- 广州荔湾区AF040233地块：楼面地价19410元/平米，溢价率29%
- 杭州下城区文晖单元H-R21-05地块：楼面地价18479元/平米，溢价率21%

风险提示

一线城市土地价格持续上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

投资评级

行业评级：持有
公司评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
- 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上

联系方式

分析师：
- 乐加栋：S0260513090001，021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
- 郭镇：S0260514080003，021-6075-0637，guoz@gf.com.cn
- 金山：S0260515090001，021-60750652，jinshan@gf.com.cn
研究助理：李飞，gflifei@gf.com.cn