房地产行业土地市场月报：12月一二线土地成交上行而三四线热度有所回落，溢价率继续低位波动-20210113-招商证券-58页_2mb

土地市场月报总结

核心内容

2021年12月，全国287城土地市场呈现结构性分化，一二线城市土地成交热度有所回升，而三四线城市热度回落。整体土地出让金同比增速为+16.22%，溢价率继续低位波动，降至9.72%，较上期下降1.65个百分点。从土地供需关系来看，全国土地市场仍呈现供大于需的格局，供销比为1.23，较上期略有下降。库存方面，11月开工未售口径库存及去化周期均有所下降，但一线和三四线城市库存有所上升，二线库存下降明显。

主要观点

• 土地出让金趋势：

  • 全国287城土地出让金同比增速为+16.22%，较上月略有下滑，但仍处于全年中高位。
  • 一二线重点40城土地出让金同比增速为+6.54%，三四线247城土地出让金同比增速为+25.20%。

• 土地供需关系：

  • 供应方面，12月287城供应土地建面同比增速为+16.64%，成交土地建面同比增速为+18.58%，供销比为1.23，较上期下降0.02。
  • 一二线重点40城供应土地建面同比增速为+26.74%，成交土地建面同比增速为+18.38%，供销比为1.21，较上期下降0.08。
  • 三四线247城供应土地建面同比增速为+13.43%，成交土地建面同比增速为+18.65%，供销比为1.23，较上期下降0.06。

• 土地楼面均价与溢价率：

  • 全国287城推出楼面均价为2134元，同比增速为+5.74%；成交楼面均价为2395元，同比增速为-1.82%，溢价率为9.72%。
  • 一二线重点40城推出楼面均价为3558元，同比增速为-9.38%；成交楼面均价为3992元，同比增速为-9.71%，溢价率为6.52%。
  • 三四线247城推出楼面均价为1628元，同比增速为+15.34%；成交楼面均价为1818元，同比增速为+5.58%，溢价率为10.88%。

关键信息

• 住宅用地：

  • 全国287城住宅用地推出楼面均价同比增速为+2.59%，成交楼面均价同比增速为-1.89%。
  • 一二线重点40城住宅用地推出楼面均价同比增速为+0.02%，成交楼面均价同比增速为-3.22%。
  • 三四线247城住宅用地推出楼面均价同比增速为+8.61%，成交楼面均价同比增速为+5.08%。
  • 住宅用地溢价率全国为10.84%，一二线为8.05%，三四线为11.83%，均较上期有所下降。

• 商业用地：

  • 全国287城商业用地推出楼面均价同比增速为+45.08%，成交楼面均价同比增速为-1.60%。
  • 一二线重点40城商业用地溢价率下降至0.94%，三四线247城商业用地溢价率上升至6.25%。
  • 商业用地供销比全国为1.33，较上期下降0.09；一二线重点40城为1.36，三四线247城为1.32。

• 工业用地：

  • 全国287城工业用地推出楼面均价同比增速为+11.12%，成交楼面均价同比增速为+13.51%。
  • 一二线重点40城工业用地溢价率上升至1.94%，三四线247城工业用地溢价率上升至2.03%。
  • 工业用地供销比全国为1.20，较上期下降0.19；一二线重点40城为1.23，三四线247城为1.18。

风险提示

• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期。
• 三四线城市销售回调超预期。
• 政策因城施策边际改善不及预期。

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间。
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间。
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，具有丰富的房地产行业研究经验。
• 李洋：招商证券研究助理，3年房地产行业研究经验。
• 路畅：招商证券研究助理，山东大学物理学学士，曼彻斯特大学物理学硕士。
• 申忆扬：招商证券研究助理，香港大学金融硕士。

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖。
• 2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名。
• 2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名。
• 2018年上半年金融界“慧眼”最佳分析师房地产行业第一名。
• 2018年Wind金牌分析师房地产行业第四名。
• 2018年金牛奖最具价值分析师。
• 2018年度“天眼”明星分析师团队成员分获第一、四名。
• 2019年新财富房地产行业入围奖。
• 2019新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第四名。
• 2020年新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第五名。
• 2020年21世纪金牌分析师第五名。
• 2020年新财富、水晶球地产行业入围奖。

报告声明

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