20151112-中投证券-房地产_302个城市土地市场（2015年10月）-_银十_地市平稳_宅地溢价率走高_31页_3mb

房地产市场分析总结（2015年10月）

核心内容概述

2015年10月，全国302个城市房地产土地市场整体表现平稳，推出、成交面积和出让金环比下降，但同比仍保持增长。住宅用地市场表现尤为突出，溢价率创11年来新高，而商业用地均价回落，流标率下降。一二线城市地价高企，三四线城市库存压力仍大，整体市场仍处于调整阶段。

主要观点

• 整体市场表现：10月全国土地市场推出、成交面积和出让金环比均下降，但同比保持增长。成交面积和出让金同比增速较9月有所放缓，表明市场热度有所降温。
• 住宅用地市场：住宅成交面积和出让金连续5个月同比正增长，溢价率高达27.6%，创11年新高，显示开发商对一二线城市的热情不减。
• 商业用地市场：商业用地均价回落，但流标率下降，表明市场流动性有所改善。
• 城市类型差异：一线、二线城市成交面积和出让金同比上涨，但环比下降；三四线城市成交面积和出让金同比略有增长，但环比下降。
• 区域差异：环渤海地区出让金同比大涨，主要得益于北京土地出让金贡献；东北地区推出和成交面积同比下滑，但降幅收窄；珠三角地区成交面积同比下滑明显，但推出面积增长。
• 政策与经济影响：政策持续利好房地产行业，以托底经济，但行业回暖仍需时间，三四线城市库存高企，地市难再现9月“惊喜”。

关键信息

1. 全国土地市场数据（2015年10月）

• 推出建面：1.67亿平，环比-5%，同比+6%
• 成交建面：1.27亿平，环比-12%，同比+9%
• 出让金：1939亿元，环比-21%，同比+22%

2. 累计数据（2015年1-10月）

• 推出建面：13.44亿平，同比-24%
• 成交建面：10.41亿平，同比-29%
• 出让金：13,581亿元，同比-22%

3. 分用途土地市场

• 住宅用地：
  • 推出建面：0.68亿平，环比-18%，同比-3%
  • 成交建面：0.58亿平，环比-10%，同比+15%
  • 出让金：1420亿元，环比-21%，同比+30%
  • 溢价率：27.6%，环比+7.9个百分点，同比+14.8个百分点
• 商业用地：
  • 推出建面：0.29亿平，环比+7%，同比-8%
  • 成交建面：0.20亿平，环比-18%，同比-23%
  • 出让金：361亿元，环比-28%，同比-5%
  • 流标率：7.9%，环比-3.5个百分点
• 工业用地：
  • 推出建面：0.67亿平，环比+11%，同比+32%
  • 成交建面：0.47亿平，环比-9%，同比+19%
  • 出让金：124亿元，环比-13%，同比+16%

4. 分城市类型

• 一线城市：
  • 推出建面：0.05亿平，环比-3%，同比-13%
  • 成交建面：0.05亿平，环比-31%，同比+33%
  • 出让金：456亿元，环比-23%，同比+52%
• 二线城市：
  • 推出建面：0.60亿平，环比-14%，同比+11%
  • 成交建面：0.53亿平，环比-11%，同比+18%
  • 出让金：926亿元，环比-23%，同比+28%
• 三四线城市：
  • 推出建面：1.02亿平，环比+1%，同比+5%
  • 成交建面：0.69亿平，环比-11%，同比+1%
  • 出让金：557亿元，环比-15%，同比-1%

5. 分区域市场

• 环渤海：
  • 推出建面：0.22亿平，环比-8.6%，同比+14.7%
  • 成交建面：0.16亿平，环比-9.3%，同比+12.0%
  • 出让金：491.1亿元，环比+25.6%，同比+53.7%
• 长三角：
  • 推出建面：0.51亿平，环比+10.5%，同比+2.9%
  • 成交建面：0.42亿平，环比+3.8%，同比+1.5%
  • 出让金：675.7亿元，环比-21.9%，同比+27.6%
• 珠三角：
  • 推出建面：0.27亿平，环比+27.7%，同比+54.4%
  • 成交建面：0.11亿平，环比-44.8%，同比-40.8%
  • 出让金：286.9亿元，环比-53.9%，同比+13.7%
• 东北：
  • 推出建面：0.05亿平，环比-54.0%，同比-30.9%
  • 成交建面：0.06亿平，环比-25.7%，同比+31.0%
  • 出让金：48.6亿元，环比-15.2%，同比+25.4%
• 中西部：
  • 推出建面：0.63亿平，环比-14.8%，同比+1.1%
  • 成交建面：0.52亿平，环比-10.4%，同比+17.8%
  • 出让金：436.4亿元，环比-15.5%，同比-5.8%

6. 流标率变化

• 住宅用地：25城流标率为13.1%，环比-1.5个百分点，同比+0.3个百分点
• 商业用地：25城流标率为7.9%，环比-3.5个百分点

重点城市分析

北京

• 单月成交量：153万平，环比-16%，同比+10%
• 出让金：294亿元，环比+56%，同比+49%
• 楼面均价：12,166元/平米，环比-2%，同比-22%
• 溢价率：41.8%，环比-6.0个百分点，同比+7.8个百分点

上海

• 单月成交量：149万平，环比-19%，同比+17%
• 楼面均价：2454元/平米，环比-12%，同比+13%
• 溢价率：20.5%，环比-7.1个百分点，同比+9.6个百分点
• 奉贤区地块：较年初可比地块价格上涨23%，溢价率高达98.4%

深圳

• 单月成交量：27万平，环比-70%，同比+42%
• 出让金：21亿元，环比-84%，同比-55%

广州

• 单月成交量：132万平，环比-38%，同比+114%
• 出让金：55亿元，环比-35%，同比+498%

杭州

• 单月成交量：195万平，环比-46%，同比-12%
• 出让金：107亿元，环比-33%，同比+38%

南京

• 单月成交量：254万平，环比+65%，同比+124%
• 楼面均价：10773.6元/平米，环比+63.91个百分点，同比+14.29个百分点

青岛

• 单月成交量：180万平，环比+27%，同比-49%
• 楼面均价：基本保持平稳

泰州

• 溢价率：3.19%，均价持平

惠州

• 地块价格下跌：较去年12月可比地块价格下跌

日照

• 均价基本持平：较5、6月可比地块基本保持持平

重点覆盖公司估值表（部分）

风险提示

• 经济恶化：可能对房地产市场需求造成影响
• 政策恶化：可能对土地市场产生抑制作用
• 行业回暖不及预期：可能影响市场信心和投资热情

评级调整

• 维持：对房地产行业整体维持“强烈推荐”评级

行业表现

• 上市公司家数：148家
• 总市值：26,596.10亿元
• 占A股比例：4.51%
• 平均市盈率：168.18倍