20220317-光大证券-房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月）_土地购置_高能聚集_一线住宅_温和涨价__12页_1mb

行业研究总结：房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月）

核心内容概述

2022年1-2月，中国房地产行业在土地购置、销售、投资及资金等方面呈现出分化趋势。整体市场面临高基数影响，销售数据同比下滑，但一线城市住宅价格温和上涨。同时，房地产开发投资出现边际改善，但开发到位资金仍显疲态，行业流动性有所舒缓。

主要观点与关键信息

1. 土地购置情况

• 土地购置面积：1-2月为838万平方米，累计同比-42.3%。
• 土地成交价款：1-2月为369亿元，累计同比-26.7%。
• 土地购置单价：1-2月为4403元/平方米，累计同比+27.1%。
• 趋势分析：2021年3月至年末，土地购置单价持续提升，2022年1-2月延续这一趋势，显示开发商持续向高能级城市聚集。

2. 商品房销售情况

• 销售面积：1-2月为1.57亿平方米，累计同比-9.6%。
• 销售额：1-2月为1.55万亿元，累计同比-19.3%。
• 销售均价：1-2月为9845元/平方米，累计同比-10.7%。
• 分区域表现：
  • 东部：销售面积6219万平方米，累计同比-17.8%；销售均价14276元/平方米，累计同比-9.2%。
  • 中部：销售面积4275万平方米，累计同比-2.2%；销售均价7055元/平方米，累计同比-6.0%。
  • 西部：销售面积4840万平方米，累计同比-3.3%；销售均价6779元/平方米，累计同比-6.3%。
  • 东北：销售面积369万平方米，累计同比-13.2%；销售均价7696元/平方米，累计同比-9.0%。

3. 住宅价格变化

• 新建商品住宅价格指数：
  • 当月同比+1.2%，其中一线城市+4.4%，二线城市+2.1%，三线城市-0.1%。
  • 环比-0.1%，其中一线城市+0.5%，二线城市0.0%，三线城市-0.3%。
• 二手住宅价格指数：
  • 当月同比-0.3%，其中一线城市+3.5%，二线城市+0.3%，三线城市-1.3%。
  • 环比-0.3%，其中一线城市+0.5%，二线城市-0.3%，三线城市-0.4%。
• 结论：一线城市新建与二手住宅价格同比与环比均温和上涨，显示市场韧性。

4. 房地产开发投资情况

• 房地产开发投资总额：1-2月为1.45万亿元，累计同比+3.7%（2021年全年+4.4%）。
• 住宅开发投资：1-2月为1.08万亿元，累计同比+3.7%（2021年全年+6.4%）。
• 房屋新开工面积：1-2月为1.50亿平方米，累计同比-12.1%。
• 房屋施工面积：1-2月为78.45亿平方米，累计同比+1.8%。
• 房屋竣工面积：1-2月为1.22亿平方米，累计同比-9.8%。
• 结论：投资边际改善，但竣工面积下滑明显，显示市场活跃度下降。

5. 房地产开发到位资金情况

• 开发资金总额：1-2月为2.51万亿元，累计同比-17.7%。
• 资金来源结构：
  • 国内贷款：0.41万亿元，累计同比-21.1%。
  • 自筹资金：0.78万亿元，累计同比-6.2%。
  • 定金预收：0.80万亿元，累计同比-27.0%。
  • 个人按揭：0.41万亿元，累计同比-16.9%。
• 资金来源占比：国内贷款16%、自筹资金31%、定金预收32%、个人按揭16%。
• 结论：开发到位资金仍显疲态，需关注后续行业流动性改善情况。

投资建议

1. 流动性改善：2022年开年以来，政策面释放积极信号，如5年期LPR下调5bp、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新规等，推动行业流动性舒缓。
2. 行业趋势：在流动性改善的同时，房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势持续，优质房企有望迎来“有序竞争”发展机遇，推动行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”转型。
3. 信贷与债券支持：住建部与两会政策支持改善型购房需求，地产债发行有望放量。公募REITs发行可能破冰，首批基础资产包括保障性租赁住房与商业地产。
4. 推荐公司：建议关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国金茂、新城控股、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析

• 外部风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦、俄乌冲突等可能影响国内部分行业的发展与就业，进而影响居民收入与信贷扩张。
• 内部风险：房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，部分房企信用风险上升，现金流管理能力弱及负债结构差的房企违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要的资料或公司面临重大不确定性事件，无法给出明确的投资评级。

基准指数说明

• A股主板基准为沪深300指数；
• 中小盘基准为中小板指；
• 创业板基准为创业板指；
• 新三板基准为新三板指数；
• 港股基准指数为恒生指数。

注意事项

• 本报告分析基于多种假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行承担风险。

法律声明

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