20210419-东兴证券-房地产行业2021年3月统计局数据点评_行业数据稳健_土地竞争激烈_9页_678kb

房地产行业分析总结（2021年3月统计局数据点评）

核心内容概述

2021年3月，房地产行业数据呈现稳健增长态势，销售和投资均保持一定韧性，但新开工和竣工恢复较弱，土地市场在政策影响下竞争依然激烈。行业基本面尚可，政策调控趋严，但对市场影响有限，行业仍有望保持平稳发展。

主要观点与关键信息

1. 销售市场：复苏持续向二三线城市传导

• 销售面积：2021年前3月全国商品房销售面积同比增长63.8%，两年复合增速为9.9%；3月单月销售面积同比增长38.1%，两年复合增速为8.9%。
• 销售均价：商品房销售均价为10312.9元/平米，同比增长14.5%，两年复合增长6.7%。
• 二手房市场：70城二手房价格同比增速分别为3.3%、11.4%、3.3%和2.3%，显示价格复苏趋势。
• 库存情况：当前去化周期仅为0.92年，库存压力较小，销售韧性仍强。
• 政策影响：地方政策收紧影响房价预期和房企盈利能力，但销售和投资基本面仍具支撑。

2. 投资市场：建安投资支撑开发投资韧性

• 开发投资：前3月全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，两年复合增速为7.6%。
• 投资结构：开发投资主要由建安投资支撑，建安投资两年复合增速为46.7%，施工面积和施工强度分别增长11%和32.2%。
• 投资前景：开发投资失速下行的可能性较低，预计全年仍具备一定韧性，若销售进一步下滑，可能在1-2年后出现失速。

3. 新开工与竣工：恢复较弱

• 新开工：前3月累计新开工面积3.6亿平，两年复合增速为-3.4%。
• 竣工：前3月累计竣工面积1.9亿平，两年复合增速为1.7%。
• 原因分析：新开工较弱与2020年拿地疲软有关，竣工周期可能推后但不会延迟。

4. 土地市场：核心城市热度不减，竞争依然激烈

• 土地购置：前3月房企土地购置面积同比增长16.9%，两年复合增速为-4.9%；购地均价同比下降29.2%。
• 溢价率：百城宅地溢价率维持在17.5%左右，竞争激烈。
• 集中供地影响：22城集中供地导致成交量走弱，但房企仍积极寻找有产业和人口支撑的二三线城市，土地市场热度向周边城市转移。

投资建议

• 行业核心矛盾：房企市场预判、竞争策略、战略规划趋同，差异化竞争不足，导致新房与土地市场竞争激烈。
• 发展趋势：向管理要效益成为趋势，表现为期间费用率下降和资金周转效率提升。
• 竞争优势：主体信用改善带来的融资成本下降是难以复制的竞争优势，依赖长期财务表现和资产质量。
• 推荐公司：基于上述逻辑，推荐万科A和保利地产，因其具备较强的财务稳健性和资产质量。

风险提示

• 销售分化超预期
• 土地市场竞争超预期趋强

行业数据概览

图表说明

• 图1：前3月新房销售面积同比增速
• 图2：单3月新房销售面积同比增速
• 图3：单月商品房销售均价增速较快
• 图4：可售库存Q1再下降
• 图5：70城二手房价格同比增速
• 图6：累计开发投资及同比增速
• 图7：累计开发投资分项及同比增速
• 图8：累计新开工及同比增速
• 图9：单月新开工及同比增速
• 图10：累计竣工及同比增速
• 图12：百城土地溢价率保持平稳

分析师与研究助理信息

• 分析师：林瑾璐

  • 英国剑桥大学金融与经济学硕士
  • 多年银行业投研经验，现任东兴证券研究所金融地产组组长

• 研究助理：曹钧鹏、陈刚

  • 曹钧鹏：南开大学金融硕士，中南大学土木工程本科
  • 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科

行业评级体系

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