20220816-光大证券-房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年7月）_一线住宅价格环比持续提升_7月土地购置单价突破9500_12页_1mb

行业研究总结

核心内容

2022年7月，中国房地产行业整体表现呈现以下特征：

• 土地市场：7月土地购置面积和成交价款同比大幅下降，但土地购置单价显著上升，表明土地市场在供应减少的同时，价格持续走高。1-7月土地购置面积和成交价款累计同比分别下降48.1%和43.0%，但土地购置单价累计同比上升9.8%。
• 商品房销售：7月商品房销售面积和销售额同比分别下降28.9%和28.2%，环比分别下降49.1%和45.4%，显示市场进入淡季。然而，商品房销售均价小幅上升，7月环比上涨7.4%。1-7月商品房销售均价累计同比下降7.4%。
• 新建住宅价格：7月70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比微降1.7%，但一线城市新建住宅价格指数连续7个月环比正增长，7月环比涨幅收窄至0.3%。二线城市价格指数环比持平，三线城市价格指数环比微降。
• 二手房市场：7月70大中城市二手住宅价格指数当月同比微降3.0%，一线城市价格指数当月同比微升0.9%，二线城市微降2.5%，三线城市微降3.9%。环比方面，一线城市微升0.2%，二线城市微降0.2%，三线城市微降0.3%。
• 房地产开发投资：7月房地产开发投资同比降幅扩大至12.3%，新开工面积同比大幅下降45.4%，竣工面积同比下降36.0%。1-7月房地产开发投资累计同比下降6.4%，新开工面积累计同比下降36.1%，竣工面积累计同比下降23.3%。
• 开发资金来源：7月房地产开发资金合计下降25.8%，其中国内贷款、自筹资金、定金预收和按揭贷款同比分别下降36.8%、20.6%、31.2%和22.6%。1-7月房地产开发资金累计同比下降25.4%，其中定金预收和按揭贷款降幅较大。

主要观点

• 土地市场：尽管土地购置量下降，但土地成交价款上涨，导致土地购置单价显著提升，显示出土地市场在政策支持下有所回暖。
• 商品房销售：受淡季影响，销售量和价格均出现回落，但销售均价略有上升，表明市场对高品质住宅的需求仍在。
• 价格指数：一线城市新建住宅价格持续上涨，显示市场韧性，而二手房市场整体呈现下行趋势，但一线城市价格略有支撑。
• 开发投资：房地产开发投资和新开工面积持续疲软，反映行业整体景气度不高。
• 资金来源：房地产开发资金来源呈现结构性调整，定金预收和按揭贷款降幅明显，对行业资金链构成压力。

关键信息

• 政策支持：2022年以来，政策层面释放了多项积极信号，包括LPR下调、保障房贷款政策调整、预售监管资金新办法、并购融资支持等，旨在修复市场信心和促进销售。
• 市场复苏预期：随着疫情好转，房地产行业供需有望逐步恢复。
• 投资建议：分析师建议关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国金茂、新城控股、华润置地、龙湖集团、越秀地产等，认为这些企业在政策支持下表现较为稳健。
• 风险提示：政策推进不及预期、市场需求不足、项目竣工不及预期、多元化业务经营不佳以及房企信用风险是主要风险因素。

重点上市公司列表

风险分析

• 政策推进不及预期：若政策宽松效果不及预期，可能影响市场信心和销售回暖。
• 市场需求不足：就业情况恶化可能导致居民可支配收入下降，影响购房需求。
• 竣工不及预期：疫情反复可能影响施工进度，导致竣工规模不及预期。
• 多元化业务不佳：房企多元化业务可能因宏观经济变化或行业竞争加剧而表现不佳。
• 信用风险：部分房企面临债务违约风险，尤其是现金流管理能力弱和负债结构差的企业。

估值方法的局限性

本报告所采用的估值方法及模型存在假设依赖性，不同假设可能导致分析结果显著差异。估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告由分析师何缅南及联系人周卓君撰写，基于合法合规信息，独立、客观出具。分析师报酬与报告推荐意见无直接或间接联系。

法律声明

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