20130909-安信证券-房地产行业_一线城市土地_住宅市场持续上升_18页_1mb

房地产行业动态分析总结（2013年9月9日）

核心内容概览

本报告为2013年9月9日发布的房地产行业证券研究报告，主要分析了房地产市场整体表现、行业趋势、政策影响、成交数据、流动性状况及公司动态等内容，对地产行业投资评级和风险提示进行了评估。

一、行业表现与投资评级

• 行业指数表现：申万地产指数本周上涨0.69%，在23个一级行业中排名第20位。
• 投资评级：维持地产行业“同步大市-A”的投资评级。
• 行业问题：
  1. 流动性趋紧：整体流动性趋紧已影响房贷总量和利率，预计将持续。
  2. 地价上涨：企业集体回归一二线城市，导致地价持续上升，增速超过房价，压缩行业利润空间。
  3. 周转速度放缓：一二线土地市场火热，导致行业整体周转速度放缓，趋势性机会较少。

二、要闻点评

2.1 一线城市土地市场持续升温

• 地王频出：8月一线城市土地市场持续升温，多地出现高价地王，地价上涨趋势明显。
• 地价与房价关系：地价涨幅高于房价，地产企业需关注未来房价能否跑赢地价。
• 政策影响：银行对地产企业贷款较宽松，但对居民按揭趋紧，按揭资源紧张。

2.2 楼市微调与限购升级

• 政策分化：多地楼市微调，郑州限购升级，暂停20岁以下人士购房需求。
• 房价趋势：当前全国主要城市房价同比、环比仍呈上涨趋势，房地产政策短期内难以实质性放松。

2.3 土地流转改革释放政策红利

• 改革背景：全国人大常委会审议《土地管理法》修订草案，推动农地入市。
• 新型城镇化：土地流转是新型城镇化的关键路径，将释放长期政策红利。
• 农民工城镇化：农民工土地财富将逐步变现，推动城镇化进程。

2.4 按揭贷款抵扣个税影响有限

• 政策方向：按揭贷款抵扣个税不能代表行业政策变化。
• 实际影响：促进按揭积极性作用不大，按揭资源紧张仍是核心问题。
• 未来重点：按揭资格开放和按揭资产证券化是促进按揭的关键。

三、成交数据

3.1 一线城市成交同比继续上升

• 整体表现：48个主要城市周成交面积同比/环比变动-1.8%/-1.2%。
• 一线城市：同比/环比变动+6.7%、+0.8%，同比增速较上周上升3.7个百分点。
• 二、三线城市：同比分别变动-1.3%、-8.7%，环比分别变动-2.1%、0%。
• 重点城市：
  • 上升城市：贵阳、温州、徐州、哈尔滨。
  • 下降城市：安庆、福州、海口、兰州。

3.2 二手房成交环比下降

• 整体表现：17个城市二手房周成交面积同比/环比变动+3.1%/-8.3%。
• 重点城市：
  • 北京：同比/环比变动-2.7%/-9.2%。
  • 深圳：同比/环比变动+2.5%、+1.9%。
  • 二线城市：同比/环比变动+5.3%/-8.4%。
  • 三线城市：同比/环比变动+4.2%/-28.7%。

3.3 库存数据

• 整体表现：26个城市一手房可售套数同比/环比变动+7.6%、+0.1%，去化周期为10.1个月。
• 城市分化：
  • 一线城市：可售套数同比/环比变动-12.2%、-0.6%，去化周期为6.0个月。
  • 二线城市：可售套数同比/环比变动+3.2%、+0.1%，去化周期为10.6个月。
  • 三线城市：可售套数同比/环比变动+35.2%、+0.3%，去化周期为14.0个月。

四、流动性分析

• 资金面：央行6月以来首次回笼资金，资金面较宽松。
• 逆回购操作：本周逆回购合计200亿，净回笼资金370亿。
• 利率变化：质押式回购利率1天/7天较上周变动-8bp/-27bp至2.96%、3.47%。
• 票据利率：票据直贴和转帖利率分别较上周变动-24bp/-30bp至6.54%、6.18%（年息）。

五、公司动态与公告

5.1 上市房企项目拓展公告

• 世茂股份：竞得宁波土地，总价18.9亿元。
• 新华联：竞得株洲地块，总价9180万元。
• 招商地产：购得苏州地块，总价87,000万元。
• 滨江集团：竞得杭州地块，总价43.8亿元。
• 冠城大通：收购骏和地产，涉及南通棕榈湾项目。

5.2 上市房企融资公告

• 华夏幸福：非公开发行不超过1.9亿股，募集资金不超过60亿元。
• 荣丰控股：为子公司提供3亿元贷款担保。
• 中南建设：通过信托集资获得4亿元经营资金。
• 金地集团：实现8月签约面积33.2万平，签约金额40.3亿元。
• 莱茵置业：变更停牌理由为非公开发行股票。

5.3 其他重要公告

• 华联控股：停牌。
• 津滨发展：前3季度亏损7000万至1.2亿元。
• 中润资源：控股股东股权转让。
• 中房地产：子公司对诉讼提出上诉。
• St九龙：督促管理层对渤海银行诉讼进行上诉。

六、风险提示

• 销量下滑：销量可能低于预期，尤其是月末、季末。
• 再融资受阻：再融资若受阻，将对行业造成负面影响。
• 政策不确定性：房地产政策短期内难以放松，房价仍受政策紧约束。
• 流动性趋紧：按揭资源紧张，影响居民购房意愿。

七、图表与数据

• 图表1：一线城市土地成交持续火热。
• 图表2：一线城市土地均价回归正常值。
• 图表3：郑州房价持续上涨。
• 图表4：70大城市中房价涨跌幅前15城市。
• 图表5：48个城市周成交合计变动-1.8%。
• 图表6：一线城市成交同比继续上升。
• 图表7：一、二、三线城市周成交同比变动7%、-1%、-9%。
• 图表8：17个城市二手房合计同比-3.9%，较上周上升4个百分点。
• 图表9：26个城市一手房库存去化周期10.1个月。
• 图表10：一线城市去化周期6.0个月，二线城市10.6个月，三线城市14.0个月。
• 图表11：质押式回购利率变动。
• 图表12：票据直贴和转帖利率变动。

八、投资评级体系

• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数相差-10%至10%。
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 风险评级：
  • A：正常风险，收益率波动小于等于沪深300指数。
  • B：较高风险，收益率波动大于沪深300指数。

九、分析师声明

• 本报告由万知分析师撰写，具有证券投资咨询执业资格。
• 报告内容及观点负责，信息来源合法合规，研究方法专业审慎，观点独立公正。

十、免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，未经许可不得翻版、复制、发表、转发或引用。
• 本报告基于公开资料，不保证信息的完整性与准确性。
• 报告内容不构成投资建议，投资者需自行判断。