20180918-东北证券-房地产行业动态报告_新开工维持高位_销售下行压力显现_13页_1mb

房地产行业2018年9月动态总结

核心内容概述

本报告分析了2018年1-8月中国房地产行业的主要运行情况，涵盖房地产投资、新开工面积、销售表现、土地购置、资金面及投资建议等方面。整体来看，房地产行业在政策调控背景下仍保持相对稳定增长，但部分区域和指标出现边际变化。

主要观点与关键信息

1. 房地产投资保持高位增长

• 全国房地产开发投资：2018年1-8月全国房地产开发投资7.65万亿元，同比增长10.1%，增速较1-7月下降0.1个百分点，仍维持两位数增长。
• 住宅投资：住宅投资占房地产开发投资的70.7%，增长14.1%，增速略有回落。
• 区域差异：东部地区增速11.2%，中部9.7%，西部6.6%，东北17.3%。东北地区增速显著高于其他地区，但整体区域增速均出现不同程度回落。
• 景气指数：8月国房景气指数达101.98，为近一年来新高，显示行业景气度仍处于高位。

2. 房企积极补库存，新开工面积保持高位

• 新开工面积：1-8月全国房屋新开工面积13.33亿平米，同比增长15.9%，增速提高1.5个百分点。8月单月新开工面积1.85亿平米，同比增长26.57%。
• 施工与竣工：施工面积同比增长3.6%，竣工面积同比下降11.6%，显示房企加快施工节奏，但竣工速度放缓。

3. 土地购置面积高速增长，溢价率持续走低

• 土地购置：1-8月土地购置面积1.65亿平米，同比增长15.6%，增速提升4.3个百分点。土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增速提高1.8个百分点。
• 溢价率：8月百城土地成交溢价率降至8.38%，为2015年5月以来新低。开发商拿地意愿强烈，但市场趋于理性，土地价格和溢价率持续走低。

4. 销售面积增速小幅回落，二三线房价上涨

• 销售面积：1-8月商品房销售面积约10.2亿平米，同比增长4.0%，增速较1-7月下降0.2个百分点。住宅销售面积增长4.1%，办公楼下降6.3%，商业营业用房增长1.8%。
• 房价表现：70大中城市中，二三线城市房价环比涨幅扩大，但政策导向和棚改货币化比例下降对房价上涨趋势形成压制。

5. 资金面边际回暖

• 到位资金：1-8月房地产开发企业到位资金10.66万亿元，同比增长6.9%，增速较1-7月提高0.5个百分点。
• 融资结构：国内贷款、自筹资金和定金及预收款对资金的支撑效果明显，个人按揭贷款降幅收窄，显示资金面有所改善。

6. 投资建议

• 重点推荐：业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股，包括万科A、华侨城A、华夏幸福、新城控股、保利地产和招商蛇口。
• 行业评级：优于大势，预计未来6个月内行业指数收益将超越市场平均收益。
• 风险提示：调控政策进一步深化、货币政策超预期收紧。

关键数据总结

重点公司财务数据

行业数据概览

附录：近期房企直接融资情况

图表摘要

• 图1：房地产开发投资完成额及累计同比
• 图2：剔除土地购置费用后房地产开发投资完成额及累计同比
• 图3：住宅开发投资完成额及累计同比
• 图4：各地区房地开发投资额及同比
• 图5：国房景气指数
• 图6：房地产开发投资完成额累计及当月同比
• 图7：各类房地产投资完成额累计同比
• 图8：房屋施工面积及累计同比
• 图9：住宅施工面积及累计同比
• 图10：房屋新开工面积及累计同比
• 图11：住宅新开工面积及累计同比
• 图12：房屋竣工面积及累计同比
• 图13：住宅竣工面积及累计同比
• 图14：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图15：房地产开发资金来源累计同比
• 图16：房地产开发资金来源
• 图17：国内贷款资金来源及累计同比
• 图18：自筹资金及累计同比
• 图19：个人按揭贷款及累计同比
• 图20：首套房、二套房房贷平均利率
• 图21：商品房待售面积及同比
• 图22：住宅待售面积及同比
• 图23：办公楼待售面积及同比
• 图24：商业营业用房待售面积及同比

总结

2018年1-8月，房地产行业在政策调控下仍保持相对稳定增长，投资增速维持两位数，新开工面积持续增长，房企积极补库存。销售面积增速小幅回落，但二三线城市房价仍保持高位。土地购置面积增长显著，溢价率走低，显示市场趋于理性。资金面边际回暖，国内贷款和个人按揭贷款降幅收窄，房企融资压力有所缓解。重点推荐行业龙头股，同时提示调控政策深化和货币政策收紧的风险。