房地产行业动态报告：新开工维持高位，销售下行压力显现-20180918-东北证券-13页-1mb

房地产行业2018年9月动态总结

核心内容概述

2018年1-8月，中国房地产市场在投资、新开工、销售及资金面等方面呈现复杂态势，整体保持高位增长，但部分区域和指标出现边际变化。行业仍处于政策调控与市场调整的双重影响下，部分房企表现出较强的补仓意愿，而市场销售增速放缓，资金面有所回暖。

主要观点与关键信息

1. 房地产投资保持高位增长

• 全国房地产开发投资：1-8月累计完成7.65万亿元，同比增长10.1%，增速较1-7月下降0.1个百分点，但仍保持两位数增长。
• 住宅投资：1-8月累计完成5.41万亿元，增长14.1%，增速较1-7月下降0.1个百分点，占房地产开发投资的70.7%。
• 区域差异：东部地区增速为11.2%，中部为9.7%，西部为6.6%，东北为17.3%。其中，东部和东北地区增速回落，而西部地区增速略有提升。
• 景气指数：8月国房景气指数达到101.98，为近一年来新高，显示行业整体仍处于较高景气水平。

2. 新开工面积维持高位增长

• 全国新开工面积：1-8月累计13.33亿平米，同比增长15.9%，增速较1-7月提升1.5个百分点。
• 单月新开工：8月单月新开工面积1.85亿平米，同比增长26.57%，显示房企积极补库存。
• 施工与竣工：1-8月施工面积同比增长3.6%，竣工面积同比下降11.6%，显示市场供给与需求存在结构性差异。

3. 土地购置保持高增长，溢价率进一步走低

• 土地购置面积：1-8月累计1.65亿平米，同比增长15.6%，增速较1-7月提升4.3个百分点。
• 土地成交价款：累计8177亿元，同比增长23.7%，增速提升1.8个百分点。
• 溢价率：8月百城土地成交溢价率降至8.38%，为2015年5月以来最低，反映房企对土地市场的态度更为谨慎。

4. 销售面积增速小幅回落，二三线城市房价上涨

• 全国销售面积：1-8月累计10.2亿平米，同比增长4.0%，增速较1-7月下降0.2个百分点。
• 销售金额：1-8月累计8.94万亿元，同比增长14.5%，增速略有提升。
• 区域表现：中西部销售面积增长仍保持强劲，东部地区销售面积下降3.6%，降幅收窄。
• 房价走势：70大中城市中，二三线城市房价环比涨幅扩大，但政策调控和棚改货币化比例下降已对房价形成抑制作用。

5. 资金面边际改善

• 到位资金：1-8月累计10.67万亿元，同比增长6.9%，增速较1-7月提升0.5个百分点。
• 资金来源：自筹资金和定金及预收款增长显著，显示房企融资能力有所改善。
• 按揭贷款：个人按揭贷款同比下降1.0%，降幅收窄，表明政策调控下信贷环境趋于稳定。

6. 投资建议

• 重点推荐股：万科A、华侨城A、华夏幸福、新城控股、保利地产、招商蛇口，这些企业具有业绩确定性强、资源卓越的优势。
• 行业评级：优于大势，预计未来6个月行业指数收益将超越市场平均收益。

风险提示

• 政策风险：调控政策进一步深化，可能对市场产生更大影响。
• 融资风险：货币政策超预期收紧，可能加剧房企融资压力。
• 市场风险：部分中小房企在三四线城市高价拿地，存在信用风险，行业集中度将进一步提升。

重点公司财务数据概览

行业数据概览

融资情况

总结

2018年1-8月，房地产行业在政策调控和市场调整的双重背景下，呈现出投资和新开工维持高位、销售增速小幅回落、土地购置高增长但溢价率走低、资金面边际改善等特点。行业整体仍处于较高景气水平，但中西部区域销售增速回落预示市场调整的进一步加深。重点推荐行业龙头股，同时需关注政策深化、融资收紧及部分房企信用风险等潜在问题。