房地产行业跟踪报告：销售、新开工累计增速继续下行，投资增速维持稳定-20170915-广发证券-10页-1mb

房地产行业分析总结（2017年1-8月）

核心内容

2017年1-8月，中国房地产行业在销售、新开工和投资方面呈现出分化趋势。整体来看，行业在政策调控和市场环境的影响下，部分指标出现下行，但投资增速维持稳定，房企资金面压力有所显现。

主要观点

1. 新开工累计增速下行，投资增速维持稳定

• 全国房屋新开工面积：1-8月同比增长7.6%，增速较1-7月回落0.4个百分点。8月单月同比增速转正，为5.3%。
• 住宅新开工面积：1-8月同比增长11.6%，8月单月同比增速为9.8%。
• 房地产开发投资：1-8月同比增长7.9%，增速与1-7月持平；8月单月投资同比增速为7.8%，较7月上升3.0个百分点。
• 住宅投资：1-8月同比增长10.1%，8月单月增速为10.9%。
• 区域表现：东部地区投资增速上升0.3个百分点至8.8%；中部地区增速回落0.6个百分点至13.3%；西部地区增速收窄1.1个百分点至4.0%；东北地区投资同比下降7.4%，降幅收窄3.9个百分点。

2. 宅地供给同比继续放量，其中一线增幅显著

• 土地供给：1-8月300城市住宅用地供给面积累计同比增长3.7%；一线城市供给面积增长显著，达55%。
• 土地成交：1-8月300城市住宅用地成交面积累计同比增长4.0%；一线城市成交面积增长56%。
• 土地出让金：1-8月累计同比增长39%，其中一线城市增长25%，三四线城市增长77%。
• 8月数据：住宅用地供给同比增加20%，成交同比增加2%，出让金同比增加30%。楼面均价4345元/平米，平均溢价率34%，同比大幅回落35个百分点。
• 分城市表现：
  • 一线城市：供给同比增116%，成交同比增79%，出让金同比降2%。
  • 二线城市：供给同比增11%，成交同比微降0.24%，出让金同比增19.1%。
  • 三四线城市：供给同比增23%，成交同比增1%，出让金同比增69%。

3. 销售累计增速继续下探，单月增速呈现弱回升

• 全国商品房销售面积：1-8月同比增长12.7%，较1-7月回落1.3个百分点；8月单月同比增4.3%，增幅回升2.3个百分点。
• 住宅销售面积：1-8月同比增长10.3%，8月单月同比增2.3%。
• 分区域表现：
  • 东部地区销售面积增速回落1.4个百分点至7.9%。
  • 中部地区增速回落1.4个百分点至16.6%。
  • 西部地区增速回落1.4个百分点至18.6%。
  • 东北地区增速维持不变，为9.0%。
• 分城市表现：
  • 一线城市销售面积同比下滑38.8%，降幅扩大2.4个百分点。
  • 二线城市销售面积同比下滑18.2%，降幅扩大0.4个百分点。
  • 三四线城市销售面积同比大幅上涨27.1%，增速回落1.6个百分点。

4. 房企到位资金增速放缓，按揭贷单月同比继续下滑

• 房企到位资金：1-8月同比增长9.0%，增速较1-7月回落0.8个百分点。
• 资金来源分类：
  • 国内贷款：1-8月累计同比增长19.1%，增速回落0.7个百分点。
  • 利用外资：增长15.7%。
  • 自筹资金：下降1.7%。
  • 其他资金：同比增长13.4%，其中定金及预收款增长20.0%，按揭贷款增长2.4%，增速回落1.7个百分点。
• 按揭贷趋势：8月首套房按揭贷利率首次上升至5%以上，对销售回笼形成压制。

关键信息

• 新开工增速：整体下行，但8月单月增速回升，显示房企开工意愿有所增强。
• 投资增速：维持稳定，单位投资力度提升对增速形成支撑。
• 宅地供给：一线城市同比大幅增长，三四线城市增幅显著，但整体溢价率回落。
• 销售表现：一二线城市销售持续下滑，三四线城市销售增长，但未来需求培育周期拉长。
• 资金面压力：房企到位资金增速放缓，按揭贷持续负增长，信贷政策收紧。

风险提示

• 强三线城市销售持续性弱于预期。
• 限购政策调控可能蔓延至更多城市。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士。
• 地址：
  • 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
  • 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000。
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
  • 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120。
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