20180211-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_去_情绪杠杆_基本面告诉你这里是房地产超额收益新起点_44页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

招商证券近期对房地产行业进行了深入分析，认为尽管当前板块出现回调，但房地产行业正迎来新的超额收益起点。分析强调了从基本面出发，而非过度依赖政策噪音或市场情绪，指出房地产板块的回撤是市场整体调整的结果，而非行业自身问题。同时，该报告指出，房地产行业的“宽U型复苏”趋势已经显现，尤其是一线城市和部分二线城市的销售企稳回升，为板块带来中期机会。

主要观点

1. 市场噪音与基本面

   • 市场对房地产板块的下跌常归因于短期促销行为、房产税试点扩大和去杠杆等，但这些噪音并未反映真实的行业基本面。
   • 去杠杆自2016年起已开始，且当前分析框架未能准确预测未来趋势，导致部分资金踏空。

2. 板块回撤与市场预期

   • 房地产板块在年初取得12%的超额收益后，近期回撤至5%，这被视为中期机会的起点。
   • 市场整体风险放大和去年房地产预期较差，导致估值被充分压低，因此回撤幅度较大。

3. 流动性与估值逻辑

   • 市场流动性并未加速变差，但仍未形成增量入场逻辑，未来一个季度流动性风险可能成为板块切换的催化剂。
   • 估值由EPS预期和流动性溢价组成，EPS预期的转变对估值更具杀伤力。

4. 房地产行业复苏逻辑

   • 房地产行业在2018年进入宽U型复苏，基本面转折年份的逻辑仍是支撑板块的核心。
   • 18年房地产板块的超额收益预计在3季度后进一步确认。

关键信息

一手房销售数据

• 整体销售：57城日均销量环比下降3%，一线城市销量下降34%，二线城市下降7%，三线城市上升8%。
• 1月单月同比：57城销量同比下降23%，一线城市下降16%，二线城市下降13%，三线城市下降30%。
• 区域表现：长三角销量上升21%，珠三角下降4%，环渤海上升15%，中西部下降57%。

二手房销售数据

• 整体销售：19城日均销量环比上升，北京、深圳、杭州、南京等城市表现较好。
• 1月单月同比：北京上升1%，深圳上升139%，杭州下降28%，南京下降10%。
• 区域表现：大连、青岛、成都等城市销量增长显著，部分城市如厦门下降62%。

房价变化

• 70城房价同比：12月同比5.6%，环比上涨0.5%。
• 涨幅与跌幅城市：昆明、海口、泸州等城市房价环比涨幅达1.9%以上，广州、蚌埠、赣州等城市跌幅超过0.3%。

土地市场动态

• 供地面积：1月百城供地总量季节性回落，住宅类供地占比一线27%、二线43%、三线26%。
• 成交面积：1月百城住宅类成交面积与供应同步回落，一线城市同比增速上升，二线和三线城市回落。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价小幅上涨，溢价率维持低位，18年1月为23%。

标的推荐与配置策略

1. 首选1.5线蓝筹：如金地、华侨城等，兼具资源价值和业绩提速。
2. 一线龙头关注：如万科、保利，具备相对收益优势。
3. 二线龙头关注：如阳光城、中南、蓝光发展等，具备弹性机会。
4. 租购并举：政策红利持续落地，关注大开发商、地方国企、中介服务商等。
5. REITs主题：长期关注点，参考行业空间法25-35XPE进行高抛低吸。
6. 多元化转型：关注新领域成长性和RNAV安全边际，如苏宁环球（医美转型）。
7. 物流地产：关注第二梯队潜在龙头，如南山控股。
8. 国央企改革：重点推荐央企改革标的，如侨城、保利，以及沪深渝热点地区。
9. 区域主题：京津冀协同战略和粤港澳大湾区为中长期价值型标的。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大，可能影响板块表现。

数据图表与趋势

• 库存去化周期：自2016年11月触底后持续回升，1月略有下降。
• 批售比：1月重新回落至1以下，为0.7。
• 土地成交热点：天津、北京、石家庄等地土地成交面积较大，部分地块由知名开发商竞得。

总结

招商证券认为，房地产行业正迎来新的超额收益起点，需从基本面出发，关注“宽U型复苏”趋势。尽管当前板块出现回调，但未来3季度将是观察房地产基本面进一步确认的关键时期。在配置策略上，推荐关注1.5线蓝筹、一线龙头、二线龙头，以及租购并举、REITs、多元化转型、国央企改革等主题。同时，需警惕市场流动性波动风险，合理评估估值变化与政策影响。