20180304-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_行业政策预期趋稳_重申超额收益新起点_41页_2mb

行业政策预期趋稳、重申超额收益新起点

核心内容概述

招商证券近期对房地产行业进行了全面分析，认为行业政策预期趋于稳定，市场对政策的担忧已有所缓解。同时，基本面边际改善，政策预期稳定，相对估值处于低位，为板块提供超额收益的起点。此外，重点城市一手房和二手房销售数据回升，土地市场呈现季节性回落，但整体仍保持温和上涨趋势。

主要观点

1. 行业政策预期趋稳

• 政策担忧缓解：近期地产股下跌主要因交易型投资者对政策的过度担忧，如房产税、行业调控、长效机制等，但高层表态显示政策面趋于稳定，未提及房产税时间表，且强调维稳。
• 政策主基调：2018年政策主基调为“分类调控”，存在微调的可能性，支持合理住房需求。
• 市场风格：政策预期的稳定有助于提高市场对地产股的风险偏好，为板块提供支撑。

2. 超额收益新起点

• 基本面改善：预计2018年中前后销量同比见底，一线及二线重点城市销量已出现边际改善，当前处于板块超额收益的时间窗口。
• 集中度提升：主流地产公司集中度提高逻辑仍在强化，主流公司业绩增长预期依然强劲。
• 相对估值低位：地产指数相对大盘的市盈率和市净率已回到历史低位，构成超额收益的基础。

3. 个股策略

• 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹，如金地、侨城、绿地等，具备业绩与估值双击潜力。
• 交易型策略：关注1线蓝筹，如保利、万科等，短期表现更佳，符合当前市场风格。
• 弹性品种：关注二线龙头，如阳光城、泰禾、中南、蓝光、滨江等，具备较大的潜在上涨空间。

关键信息

4. 重点城市一手房销售

• 销量趋势：2018年2月24日至3月2日，一手房销量环比大幅回升，57城+223%，一线+453%，二线+320%，三四线+170%。
• 同比数据：2月单月同比降幅扩大，57城-53%（-53PCT），一线-56%（-55PCT），二线-48%（-71PCT），三四线-54%（-40PCT）。
• 城市表现：深圳、南京、杭州、苏州等城市销量环比涨幅显著，其中南京涨幅达9789%。

5. 重点城市二手房销售

• 销量趋势：2月24日至3月2日，二手房销量环比回升，19城单月同比降幅扩大，北京-25%（-23PCT），深圳+49%（-90PCT），杭州-44%（-36PCT），南京-27%（-14PCT）。
• 城市表现：北京、深圳、杭州、南京等城市销量环比显著回升，其中北京涨幅达770%。

6. 一手房供需情况

• 存量供给：30城可售套数自17年8月起趋势回升，1月略有回落，环比-0.25%，一线、二线、三线分别降至0.7、0.7、0.9。
• 增量供给：1月推盘季节性缩量，34城推盘同比增速下降，但仍未形成增量入场逻辑。

7. 土地市场情况

• 供地面积：1月百城供地总量季节性回落，住宅类占比一线27%（-41PCT），二线43%（+4PCT），三线26%（-13PCT）。
• 成交面积：1月住宅类成交面积与供应同步回落，一线、二线、其他均有回落。
• 楼面均价：1月百城楼面均价小幅上涨，溢价率维持低位，18年1月为23%。
• 重点地块：济南、重庆、天津、上海等地出现较大面积土地成交，部分地块由华润置地、碧桂园等公司拿下。

结论

综上所述，房地产行业政策预期趋于稳定，市场对政策的担忧已有所缓解。行业基本面边际改善，且相对估值处于历史低位，为板块提供超额收益的机会。在个股配置上，建议配置型投资者关注1.5线蓝筹，交易型投资者关注1线蓝筹，同时留意二线龙头的高弹性机会。重点城市一手房和二手房销售数据回升，表明市场情绪有所改善，而土地市场则呈现季节性回落，但整体趋势温和。