房地产行业最新观点＆数据跟踪：去“情绪杠杆”、基本面告诉你这里是房地产超额收益新起点-20180212-招商证券-44页-1mb

房地产行业策略与市场分析总结

核心内容概述

招商证券对房地产行业进行了深入分析，指出当前市场对房地产板块的过度解读和噪音干扰，强调应从基本面出发，识别房地产行业的真正机会。当前房地产板块虽经历回调，但基本面显示其正处于宽“U”型复苏的初期阶段，具备中期投资机会。同时，分析指出房地产行业在供需关系、政策调控、流动性等方面的变化，为投资者提供配置建议。

主要观点

1. 市场噪音与流动性分析

• 市场对房地产板块下跌的解读存在过度情绪化，如促销行为被误认为降价，房产税谣言泛滥。
• 流动性变化是影响房地产板块的重要因素，但不能简单线性外推。
• 2018年房地产板块的超额收益起点为底部左侧2个季度，目前处于中期机会的起点。

2. 行业复苏与基本面逻辑

• 房地产行业自2015年以来供需关系持续改善，2017年第二季度见顶，后续产业链复苏。
• 18年房地产行业基本面出现转折，未来6-8年中周期中，房地产板块的超额收益将再度显现。
• 需求端预期转弱，但市场对房地产板块的配置仍需进一步确认。

3. 政策与市场预期

• 政策导向对房地产市场影响深远，但当前政策模糊，缺乏明确宽松信号。
• 按揭贷款利率和开发贷受限是政策调整的结果，而非原因，未来有望逐步缓解。
• 市场对房地产政策的误判导致前期预期差，当前应重新审视基本面变化。

关键信息

1. 一手房市场动态

• 整体表现：57城一手房销量环比下降3%，一线城市降幅较大（-34%），三线城市略有回升（+8%）。
• 同比数据：1月单月同比降幅扩大，整体为-23%，一线城市-16%，二线-13%，三线-30%。
• 区域表现：
  • 长三角：销量环比-10%，同比+21%。
  • 珠三角：销量环比-21%，同比-4%。
  • 环渤海：销量环比+15%，同比-19%。
  • 中西部：销量环比-30%，同比-57%。

2. 二手房市场动态

• 整体表现：19城二手房销量环比有所回升，其中北京+15%，深圳+7%，杭州+10%，南京+20%。
• 同比数据：1月单月同比部分城市回升，如北京+1%，深圳+139%，但多数城市仍面临压力。
• 区域表现：
  • 北京：二手房销量环比上升，但同比降幅收窄。
  • 深圳：二手房销量环比上升，同比大幅增长。
  • 杭州：二手房销量环比下降，同比降幅扩大。
  • 南京：二手房销量环比上升，同比降幅收窄。

3. 房价与库存数据

• 房价变化：70城房价同比5.6%，环比0.5%；部分城市如昆明、海口、泸州领涨，广州、蚌埠、赣州领跌。
• 库存去化周期：自2016年11月触底后持续回升，1月略有回落。
• 批售比：1月批售比为0.7，较上月有所下降。

4. 土地市场动态

• 供地面积：1月百城供地总量季节性回落，住宅类占比一线27%、二线43%、三线26%。
• 成交面积：与供地同步回落，一线、二线、其他城市均有下降。
• 楼面均价与溢价率：1月楼面均价小幅上涨，溢价率维持低位，仅为23%。

标的配置建议

• 首选1.5线蓝筹：如金地、华侨城，具备性价比优势。
• 一线龙头：如万科、保利，关注其周期调整和底部震荡中的相对收益。
• 二线龙头：如阳光城、中南、蓝光发展，具备弹性。
• 租购并举：关注大开发商、地方国企及中介服务商，政策红利有望持续落地。
• 多元化转型：关注具备成长性和RNAV安全边际的中小票，如苏宁环球、南山控股。
• 国央企改革：重点推荐央企改革标的，如侨城、保利，以及沪深渝等热点地区。
• 区域主题：持续关注京津冀协同和粤港澳大湾区，如侨城、华发、天健、龙光等。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大。
• 政策不确定性可能影响行业复苏节奏。
• 销售数据波动可能对市场情绪造成冲击。

数据速览总结

• 一手房销售：整体销量同比降幅扩大，一线城市降幅显著，三线城市略有回升。
• 二手房销售：部分城市销量回升，但多数城市仍面临同比压力。
• 房价：部分城市房价上涨，但整体仍处于调整阶段。
• 库存去化周期：持续回升，但1月略有回落。
• 土地市场：供地与成交面积同步回落，楼面均价上涨，溢价率维持低位。

结论

房地产行业正处于宽“U”型复苏的初期阶段，基本面显示其具备中期投资机会。市场噪音和政策误判导致前期预期差，但随着供需关系改善和流动性变化，板块有望迎来新的超额收益起点。投资者应关注基本面变化，合理配置1.5线蓝筹、一线龙头、二线弹性品种及多元化转型标的，同时注意政策和流动性风险。