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房地产超额收益新起点分析总结

核心内容

招商证券近期发布了一份关于房地产行业的分析报告，指出当前房地产板块在经历大幅回调后，可能正处于一个中期机会的起点。报告强调了“去情绪杠杆”与“基本面”的重要性，并认为房地产行业在2018年可能迎来“宽U型”复苏，其超额收益的起点出现在底部左侧两个季度。此外，报告还分析了房地产行业在政策、市场流动性、供需关系、土地市场等方面的变化，以及对重点城市和个股的表现评估。

主要观点

• 市场噪音与政策解读：市场对房地产板块的下跌往往归因于短期促销行为、房产税谣言和去杠杆政策，但这些噪音掩盖了基本面的转变。报告指出，应冷静看待板块波动，避免情绪化解读。
• 估值与流动性：房地产估值由EPS预期和流动性溢价共同构成。当前的流动性波动并未形成新的拐点，但EPS预期的转变对估值具有更大杀伤力。
• 房地产复苏预期：2018年房地产行业可能迎来“宽U型”复苏，1线城市和部分2线城市已进入量稳价补跌阶段，基本面的确定性回升将推动板块超额收益。
• 资金切换与配置逻辑：房地产板块成为资金切换的第一个桥头堡，但市场整体回调导致板块未能形成新的布局。未来房地产板块的机会可能在3季度后显现。
• 政策影响：政策对房地产行业的影响是长期的，而非短期的。当前的政策不确定性可能使市场对房地产的预期更加谨慎。
• 行业集中度：集中度提高逻辑虽在去年有效，但今年可能不再适用。房地产行业复苏的底层逻辑仍基于基本面变化。

关键信息

1. 行业策略与配置组合

• 1.5线蓝筹：首选【金地/华侨城】等公司，因其具备资源价值和业绩提速双击。
• 一线龙头：关注【万科/保利】，其在周期调整和底部震荡区间更具相对收益。
• 二线龙头：关注【阳光城/中南/蓝光发展】，其在板块复苏中可能有更大弹性。
• 租购并举：政策红利有望持续落地，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
• 多元化转型：部分中小票已具备安全边际，可再平衡配置，如【苏宁环球】（医美转型）和【南山控股】（物流地产）。
• 国央企改革：重点推荐【侨城/保利】等央企改革标的，以及沪深渝等热点地区。

2. 主流城市最新变化

• 供给：1月重点城市推盘季节性缩量，但库存去化周期持续回升。
• 需求：新房销量同比增速趋势性下降，1月降幅扩大，但一线城市出现见底回升迹象。
• 价格：70城房价同比于12月回落至5.6%，环比反弹至0.5%。部分城市如昆明、海口、泸州领涨，而广州、蚌埠、赣州领跌。
• 土地市场：住宅类土地供应和成交面积季节性回落，但楼面均价小幅上涨，溢价率维持低位。

3. 数据速览

• 一手房销售：57城周度销量环比下降3%，一线城市销量大幅下降，三线城市略有回升。
• 二手房销售：19城周度销量环比回升，北京、深圳、杭州、南京等城市表现较好。
• 库存去化周期：自2016年11月起持续回升，1月略有下降。
• 土地成交：天津、石家庄、重庆等地土地成交面积较大，部分地块楼面价低于周边房价，显示市场对土地的议价能力。

结论

房地产行业在2018年可能迎来基本面转折，其超额收益的起点出现在底部左侧两个季度。尽管当前市场流动性波动和政策不确定性导致板块回调，但基本面的改善和供需关系的调整为未来提供增长机会。报告建议关注1.5线蓝筹、一线龙头、二线龙头及政策红利相关的标的，同时警惕市场流动性波动风险。