房地产行业最新观点＆数据跟踪：行业政策预期趋稳、重申超额收益新起点-20180304-招商证券-41页-2mb

行业政策预期趋稳、重申超额收益新起点总结

核心内容概述

招商证券最新观点指出，房地产行业在2018年将迎来超额收益的机会，核心原因包括政策面趋于稳定、基本面边际改善以及相对估值处于历史低位。报告从行业策略、配置组合、市场数据及政策影响等方面进行了详细分析。

主要观点

1. 政策面趋于稳定

• 房产税：目前仍处于草案起草阶段，短期内开征可能性极小，市场对政策的担忧有所缓解。
• 调控政策：主流城市调控政策已趋于稳定，不再有进一步打压的基础。政策更倾向于“房住不炒”与“支持合理住房需求”。
• 长效机制：政策强调维稳，防止房价泡沫破裂，同时为龙头房企提高集中度创造条件。

2. 市场基本面边际改善

• 销量走势：预计2018年中前后销量同比见底，一二线城市或提前见底。当前为板块超额收益的时间窗口。
• 集中度提高：行业集中度持续提升，主流房企的业绩增长预期依然强劲。
• 按揭利率：按揭利率上调已接近尾声，预计将在上半年趋于结束，对房地产销量的压制将逐步减缓。

3. 相对估值底部

• 估值水平：地产指数相对大盘的市盈率和市净率已回到历史低位，被视为超额收益新起点。

关键信息

1. 个股配置策略

• 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹，如金地、华侨城A、绿地等，尤其是金地和侨城，可能实现业绩与估值双击。
• 交易型策略：关注1线蓝筹，如万科A、保利等，短期趋势良好，治理层面无明显瑕疵。
• 二线龙头：如阳光城、泰禾、中南、蓝光、滨江等，具备较高潜在弹性。

2. 重点城市数据跟踪

• 一手房销量：
  • 57城上周日均销量环比增长223%，一线城市增长453%，二线城市增长320%，三四线城市增长170%。
  • 2月单月同比：57城下降53%（-53 PCT），一线城市下降56%（-55 PCT），二线城市下降48%（-71 PCT），三四线城市下降54%（-40 PCT）。
• 二手房销量：
  • 19城上周日均销量环比增长，其中北京增长770%，深圳增长165%，杭州增长760%，南京增长482%。
  • 2月单月同比：北京下降25%（-25 PCT），深圳增长49%（-90 PCT），杭州下降44%（-36 PCT），南京下降27%（-14 PCT）。

3. 一手房供需分析

• 存量供给：17年8月起低位趋势回升，1月30城可售套数略有回落，但整体仍处于回升通道。
• 增量供给：1月季节性缩量，推盘绝对量下降。
• 库存去化周期：16年11月起持续回升，1月略有下降，整体趋势仍偏弱。
• 批售比：1月回落至0.7，说明市场供需关系有所调整。

4. 土地市场动态

• 供地面积：1月百城住宅类供地面积同比增速为9%，整体供地面积季节性回落。
• 成交面积：与供应同步回落，一线城市成交面积续升，二线城市与三四线城市成交面积下降。
• 楼面均价：1月小幅上涨，但溢价率维持低位，仅为23%。
• 土地成交热点：济南、重庆、天津、上海等地土地成交活跃，部分地块由知名房企竞得。

配置建议

• 配置型策略：优先考虑高性价比的1.5线蓝筹，如金地、侨城、绿地等。
• 交易型策略：关注1线蓝筹，如保利、万科等，符合当前市场风格和集中度提高逻辑。
• 多元化转型：关注部分中小房企在医美、物流地产等新领域的转型机会，如苏宁环球、南山控股等。
• 央企改革：重点推荐央企改革标的，如侨城、保利等，以及沪深渝等热点地区。
• 区域主题：关注京津冀协同战略和粤港澳大湾区，其中侨城、华发、天健、龙光等为中长期价值型标的。

数据亮点

• 一线代表城市：北京、上海、深圳、广州等城市一手房销量环比大幅增长，其中深圳增长最为显著。
• 二线代表城市：杭州、宁波、南京、苏州等城市一手房销量环比增长明显，其中南京增长达9789%。
• 土地成交：济南、重庆、天津、上海等地土地成交活跃，部分地块由华润置地、碧桂园等大型房企竞得。

结论

当前房地产行业政策预期趋稳，基本面边际改善，相对估值处于历史低位，为板块提供超额收益机会。投资者应根据自身风险偏好，选择配置型或交易型策略，关注高性价比蓝筹及具备转型潜力的中小房企。同时，应留意区域政策和市场动态，把握行业趋势。