20230220-东吴证券-房地产行业跟踪周报_楼市点状复苏迹象明显_二手房表现优于新房_16页_1009kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

2023年2月11日至2月17日期间，房地产行业呈现出“点状复苏、边际好转、二手房优于新房”的趋势。尽管新房销售同比仍为负，但二手房市场表现强劲，同比延续正增长。与此同时，房地产板块整体表现不佳，跌幅为-3.16%，相对沪深300和万得全A指数的跌幅分别为-1.41%和-1.46%。市场分化明显，不同城市及区域表现差异较大。

主要观点

• 市场复苏迹象：市场出现点状复苏，二手房表现优于新房，说明部分城市及区域市场有所回暖。
• 政策支持加强：中央及地方政府持续推出放松政策，包括延长房贷年龄、鼓励现房销售、调整限售年限、提高公积金贷款额度等，旨在促进房地产市场稳定。
• 融资环境改善：房地产信用债发行规模有所回升，显示融资环境逐渐改善，政策对房企的支持力度增强。
• 行业前景：虽然当前市场仍处于分化阶段，但随着供需两端政策的持续加码，全国市场有望逐步回暖。
• 投资建议：推荐关注土储充裕、布局核心城市、信用资质良好的开发商，如保利发展、招商蛇口、滨江集团；同时建议关注物业行业，如华润万象生活、雅生活服务，以及保利物业、越秀服务等。

关键信息

2.1 房产市场情况

• 新房成交：60城新房成交面积347.63万平方米，环比增长15.9%，但同比下降10.1%；2023年2月1日至17日累计成交774.20万平方米，同比增长36.8%。
• 二手房成交：20城二手房成交面积180.11万平方米，环比增长20.65%，同比增长1591.37%；2023年2月1日至17日累计成交397.69万平方米，同比增长17.93%。
• 去化周期：16城新房去化周期为14.6个月，环比持平，同比增长2.92个月；一线城市去化周期为13.0个月，二线城市为14.3个月，三四线城市为54.2个月。

2.2 土地市场情况

• 土地供应：2023年2月7日至19日，百城土地供应数量为312宗，环比增长2.6%，但同比下降19.6%；供应建筑面积为1929.6万平方米，环比增长0.7%，同比下降8.8%。
• 土地成交：百城土地成交建筑面积905.1万平方米，环比下降63.5%，同比下降61.7%；成交楼面价645元/平方米，环比下降65.9%，同比下降76.5%；土地溢价率增长4.3%，环比增长0.2%，同比上升0.5%。

2.3 融资情况

• 信用债发行：上周房地产企业信用债发行总额为155.2亿元，环比增长343.43%，同比增长8.15%。
• 政策支持：人民银行总行引导银行间市场交易商协会出台专项政策，支持地方优质民营房企融资，中债信用增进公司给予增信支持。

行业政策跟踪

• 中央政策：央行提出拓展民营企业债券融资支持工具支持范围，推动房地产业向新发展模式过渡。
• 地方政策：
  • 南宁市：房贷年龄期限延长至80岁。
  • 潍坊市：鼓励现房销售及预售资金分期付款试点。
  • 周口市：对购买144平米以下新建商品房提供纳税额50%补贴。
  • 惠州市：商品住房限售年限由3年调整为1年。
  • 吉林省：提高公积金贷款额至70万元，延长存量房房龄至30年。
  • 其他城市：如鞍山市、海南省、北京市、杭州市等也推出多项放松政策。

板块上市公司重点公告

• 中州控股：控股股东股份被冻结，占总股本的10.89%。
• 招商蛇口：子公司为南通招通提供担保，金额不超过15.3亿元。
• 中南建设：控股股东质押股份变动，剩余质押股份占总股本42.31%。
• 信达地产：监事会主席辞任。
• 首开股份：为两家子公司提供合计8.02亿元担保。
• 新湖中宝：控股股东及其一致行动人合计质押股份数39.91亿股，占总股本46.41%。
• 新大正：高管及特定股东减持股份，合计减持102.94万股。
• 华侨城A：2023年1月合同销售金额19.2亿元，同比下降39%。
• 广宇发展：计划募集资金50亿元，发行股份2.79亿股。
• 金科股份：为控股公司提供担保，调整存量贷款期限至18个月。
• 新城控股：董事及高级管理人员变动，曲德君辞职。
• 荣安地产：发行20亿元中期票据，本期发行金额10亿元。

行情回顾

• 板块表现：房地产板块（SW）本周跌幅为-3.16%，相对沪深300和万得全A指数的跌幅分别为-1.41%和-1.46%。
• 个股表现：我爱我家、世荣兆业、鲁商发展、中洲控股、同济科技为涨跌幅前五；西藏城投、滨江集团、新城控股、深振业A、*ST松江为涨跌幅后五。

风险提示

1. 房地产调控政策放宽不及预期；
2. 行业下行持续，销售不及预期；
3. 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
4. 疫情反复、发展超预期。

投资建议

• 开发商：推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。
• 物业公司：推荐华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。

免责声明

本报告由东吴证券研究所发布，仅供其客户使用。报告内容基于公开信息，不构成投资建议，东吴证券及其关联机构可能持有报告中提到的公司证券并进行交易，亦可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。市场有风险，投资需谨慎。