20230220-东兴证券-房地产周报_新房销售降幅收窄_二手房销售持续回暖_20页_1mb

房地产周报20230220总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现弱于大盘，但部分细分板块如H股物业指数表现优于大盘。新房销售降幅收窄，二手房销售持续回暖，政策支持持续加码，市场信心逐步恢复。土地市场成交有所改善，融资环境承压但政策导向积极。

主要观点

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅为-3.16%，弱于中证A股指数（-1.65%）和沪深300指数（-1.75%）。
• H股地产指数：本周涨幅为-2.73%，弱于恒生指数（-2.22%）。
• H股物业指数：本周涨幅为-0.01%，强于上周的-5.97%，表现优于恒生指数。
• 整体趋势：A股、H股地产板块表现均弱于大盘，但H股物业板块表现相对稳健。

新房销售

• 销售面积：27城商品房累计销售面积同比-11.6%，较1月同比-33.1%有所改善。
• 城市分化：
  • 一线城市新房销售面积同比-15.6%
  • 二线城市新房销售面积同比-13.4%
  • 三四线城市新房销售面积同比-3.4%
• 市场状态：新房市场复苏动能依然较弱，市场观望情绪浓厚，销售企稳仍需政策持续发力。

二手房销售

• 成交面积：12城二手房累计成交面积同比13.0%，1月同比-22.5%，但本周同比大幅回升至142.1%。
• 城市分化：
  • 一线城市二手房销售面积同比5.3%
  • 二线城市二手房销售面积同比15.5%
  • 三四线城市二手房销售面积同比19.5%
• 市场状态：二手房市场持续回暖，反映市场需求逐步释放，政策支持效果显现。

土地市场

• 土地成交面积：100大中城市本年累计成交土地建面同比12.0%，较上周的18.4%有所回落。
• 土地溢价率：本周为5.0%，上周为4.3%，土地市场热度略有回升。
• 土地成交总价：本年累计同比4.5%，较上周的21.9%明显下降。
• 城市分化：
  • 一线城市土地成交面积同比-51.3%
  • 二线城市土地成交面积同比16.6%
  • 三线城市土地成交面积同比16.6%

融资情况

• 境内地产债：1月至今累计同比-4.0%，较上周的12.0%大幅下滑，显示融资环境依然严峻。
• 境外地产债：
  • 海外美元债券余额同比-22.57%，环比-1.04%
  • 海外港元债券余额同比-17.51%，环比-17.51%
• 融资趋势：房企融资压力仍存，但政策支持有助于缓解部分企业信用风险。

关键信息

政策支持

• 《求是》杂志文章强调要确保房地产市场平稳发展，支持刚性和改善性住房需求。
• 各地持续出台公积金政策，如海南省、吉林市、惠州市、大连市等，以促进住房消费。
• 山东潍坊鼓励商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点，推动行业转型。

投资策略

• 主线一：建议持续跟踪具有信用优势的央企和国企，如保利发展、越秀地产。信用优势有助于其在土地和并购市场中占据有利位置。
• 主线二：建议关注开发主业稳健、可获得金融机构支持的优质民企，如金地集团、碧桂园、龙湖集团。政策重心转向“稳房企”，市场对优质民企的担忧降低。

风险提示

• 行业政策落地不及预期
• 盈利能力继续下滑
• 销售不及预期
• 资产大幅减值

总结

本周房地产市场在政策支持下出现结构性回暖迹象，新房销售降幅收窄，二手房销售持续改善，土地市场热度有所回升，但融资环境依然严峻。政策层面，多地推出公积金支持措施，中央亦强调支持住房需求，推动市场平稳发展。投资方面，建议关注信用优势明显的央企国企及经营稳健的优质民企，以应对当前市场环境。风险方面，需警惕政策执行不力及行业盈利与销售不及预期的可能性。