20180701-长城证券-房地产周报2018年第26周_成交改善_龙头销售维持高增速_17页_1mb

房地产行业周报总结 2018年第26周

核心内容概览

• 投资评级：推荐
• 报告日期：2018年7月1日
• 分析师：陈智旭
• 联系方式：021-31829691 / chenzhixu@cgws.com / 执业证书编号：S1070518060005

1. 板块行情回顾

1.1 地产板块表现垫底

• 本周地产板块下跌 6.58%，跑输沪深300指数近 4个百分点，在28个行业中排名垫底。
• 上半年板块累计下跌 18.9%，跑输大盘近 6个百分点，表现低迷。
• PE及PB估值分别降至 10.71X及 1.52X，接近 2014年中的底部位置。

1.2 板块估值接近历史底部

• 地产板块估值折价 29%（相对全部A股）及 11%（相对全部A股剔除银行）。
• 若剔除银行股，折价达 **48%**及 28%，为 2010年至今最高折价水平。
• 龙头企业估值普遍降至 11倍以下，但因具备 更好的现金流、相对较高的ROE、较快的短期增速及更稳定的表现，应给予 高于行业平均水平的估值，因此 下行空间不大。

2. 行业重要新闻

2.1 国开行收回棚改融资审批权限

• 事件：国开行总行收回棚改融资审批权限，控制货币化安置比例。
• 背景：货币化安置是为去库存而推出的政策，2017年比例约 60%。
• 分析：
  • 货币化安置比例降低是因部分三四线城市库存已基本去化。
  • “一刀切”仅限于合同审批权限收紧，不意味着全面暂停棚改贷款。
  • 可能与地方政府去杠杆有关。
• 影响：假设货币化安置比例降至 30%，预计 全年销售面积下降约5%。

2.2 龙头房企销售保持高增速

• 2018年上半年销售额排名前三为 碧桂园（4125亿）、恒大（3040亿）、万科（3030亿），同比分别增长 45.1%、26.2%、11.1%。
• Top5、Top10、Top30、Top50销售额增速分别为 32%、29%、33%、36%。
• 6月单月销售环比大部分保持增长，非货币化安置销售面积仍表现较高增速，主要由 人口流入和投资需求推动。
• 保利排名上升1位至第4，新城首次进入前10。

2.3 三城暂停企业买房、两部门限制房企外债投资

• 政策：西安、长沙、杭州暂停企业买房，限制房企外债投资房地产项目。
• 分析：
  • 暂停企业买房旨在 抑制投机，政策延续“因城施策”。
  • 外债限制影响较小，因外资占开发资金比重不到 0.5%。
  • 政策目标是 平稳市场、控制杠杆，推动行业健康发展。

2.4 易居企业集团通过香港上市聆讯

• 事件：6月29日通过聆讯，预计 7月上旬挂牌。
• 公司概况：
  • 全国一手房代理服务 第一，覆盖 186个城市，2017年销售总值约 4330亿。
  • 业务包括 一手房代理、房地产大数据及咨询、二手房经纪服务平台。
  • 采用 S2B2C模式，为中小房地产经纪企业提供服务。
  • 2017年主营收入46亿元，同比增长 16%，近两年复合增速达 31%。
  • ROE维持高位，超过 40%，股东包括 碧桂园、恒大、万科等百强房企。

3. 行业数据跟踪

3.1 上半年成交量累计下降，6月由负转正

• 6月成交量同比由负转正，上半年累计下降7.6%。
• 重点城市新房成交同环比分别为 5.5% / 37.9%，6月周均成交量高于 2017年周均水平。
• 一线降幅收窄，三线城市继续领跑，6月最后一周成交环比均有提升。

3.2 供给维持高位，去化周期小幅攀升

• 重点城市新房 供给持续增加，库存小幅回升。
• 6月成交供应比均在1以下，导致库存水平小幅回升。
• 6月末狭义去化周期由 11.08个月升至 11.43个月。
• 三线供给大增，去化周期均有回升。

4. 投资建议

• 重点推荐：保利地产及 新城控股。
• 理由：
  • 龙头企业具备 高ROE、稳定表现及较快的短期增速。
  • 在 去杠杆背景下，楼市销量表现出了很强的韧性。
  • 建议在 低负债的龙头白马中精选个股。
• 风险提示：调控及信贷政策超出预期。

关键信息总结

• 板块表现：地产板块表现低迷，估值接近历史底部。
• 龙头房企：销售保持高增速，估值水平反映市场悲观预期，但下行空间有限。
• 棚改政策：货币化安置比例下降，预计全年销售面积下降 5% 左右。
• 易居集团：通过港股聆讯，业务覆盖广泛，采用轻资产模式。
• 成交量变化：6月由负转正，三线城市表现突出。
• 投资建议：推荐保利及新城，关注低负债龙头股。

主要观点

• 龙头房企在当前市场环境下仍具备 较强竞争力，应给予 高于行业平均水平的估值。
• 货币化安置比例下降是去库存的延续，对销售面积影响有限。
• 政策导向为“因城施策”，对高房价城市保持调控，对低房价城市保持宽松。
• 房地产代理市场存在整合空间，易居集团作为 头部企业，具备发展潜力。
• 行业整体表现低迷，但 龙头公司表现稳健，具备投资价值。