20180701-招商证券-房地产_百强房企销售数据解读及电话会议纪要-100强房企销售持续改善_二线龙头延续_后起之秀_特点_7页_1mb_1mb

房企销售数据与行业分析总结

核心内容概述

2018年6月，中国100强房企销售数据持续改善，显示出房地产行业基本面的逐步回暖。整体来看，一线城市的销售企稳回升，而三四线城市则出现分化。部分房企在政策调整和市场需求的双重推动下，实现了销售增速的显著提升，尤其是中型和中小型房企表现更为突出。

主要观点

1. 销售数据表现

• 6月销售增速改善：6月TOP1-100房企销售额同比增速提升至60%，主要受益于需求良好和供给有序放量。
• 分层表现差异：TOP10房企增速下降，而TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企增速分别提高至74%、82%、81%，显示出中小型房企在规模扩张中更具活力。
• 全年销售增速保持高位：1-6月TOP100房企销售增速普遍高于去年同期，其中金茂、滨江、蓝光、金科等企业增速超过100%，新城、龙光、融信等增速也超过50%。

2. 行业趋势分析

• 行业集中度提升：1-6月房企销售额合计达49743亿元，同比增长25.6%，市场份额提升至76.4%，行业集中度进一步提高。
• 强者愈强：1000亿以上房企增速达32.5%，其中碧桂园、恒大、万科等企业销售额突破3000亿大关，成为行业领头羊。
• 三四线城市发力：部分房企在三四线城市表现突出，如碧桂园，其三四线城市项目销售表现良好，且对棚改政策变化影响较小。

3. 政策与市场环境

• 政策“温柔一刀”：虽然调控政策出台，但执行力度相对温和，对市场影响有限。
• 利率边际改善：房贷利率在4月见顶后出现回落，预示房地产基本面可能已筑底，有利于行业长期发展。
• 融资环境收紧：融资成本上升，融资渠道分化，大型房企融资优势明显，中小房企融资压力加大。

4. 市场与资金流动

• 去化率保持稳定：一线城市去化率高位，部分三四线城市因投资驱动去化率较高。
• 回款周期延长：由于首付分期和公积金贷款比例上升，开发商回款周期有所延长，资金压力加大。

关键信息

1. 配置建议

• 选股逻辑：应关注销售增长与盈利能力的结合，避免仅以拿地规模来推断销售增长。
• 推荐类型：
  • 高周转公司：如万科A、保利地产，具备较高的销售增长和合理的净负债率。
  • 资源型公司：如华侨城A，基本面稳健，信用风险较低。
  • 高杠杆高周转型公司：如中南建设，未来净利率有望改善，具备盈利增长潜力。

2. 风险提示

• 流动性风险：市场流动性波动可能对房企资金链造成压力。
• 销售不及预期：部分三四线城市存在销售风险，需关注其经济基础和投资驱动因素。

数据亮点

• 销售金额与面积：TOP100房企销售金额和面积均呈现增长趋势，尤其是中型和小型房企。
• 拿地情况：二线城市仍是房企主战场，三四线城市拿地金额增长显著，但需警惕潜在风险。
• 融资成本：综合融资成本上升，中小房企融资压力更大。

图表说明

• 图1：重点跟踪房企1-6月销售数据，显示各梯队房企销售表现。
• 图2：销售金额和销售面积单月同比，反映销售增长趋势。
• 图3：房地产行业历史PE Band，展示行业估值水平。
• 图4：房地产行业历史PB Band，反映行业估值水平。

团队信息

• 分析师：赵可博士、刘义、董浩、李洋。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖等荣誉，具备较强的行业研究能力。

投资评级定义

• 公司短期评级：根据公司股价相对沪深300指数的表现分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 公司长期评级：根据公司长期竞争力分为A、B、C。
• 行业投资评级：根据行业指数相对沪深300指数的表现分为推荐、中性、回避。

重要声明

• 本报告由招商证券编制，基于合法信息，但不保证其准确性。
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