20140428-安信证券-房地产_周新房成交总体有所回升_25页_1mb

房地产行业周总结（2014年04月28日）

核心内容概览

• 本周房地产市场总体有所回升，新房成交面积环比上升，但同比降幅依然显著。
• 地产股投资理念正在从趋势投资向价值投资转变，市场对白马地产公司进行价值重估。
• 无锡出台落户新政，虽未取消限购，但对市场影响有限。
• 金融体系去杠杆及经济增速下滑是主要风险因素。

主要观点

• 市场趋势：本周新房成交面积环比小幅回升，但同比仍处低位。一线城市和二线城市成交面积环比回升，三线城市则有所回落。
• 投资理念转变：市场对地产股的投资理念正逐步由趋势投资向价值投资转变，白马地产股的价值重估趋势已经显现。
• 政策影响：无锡出台的购房落户新政未触及限购政策，救市力度有限，未能显著提振市场预期。
• 风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑以及再融资受阻是当前房地产行业的主要风险点。

关键信息

新房成交情况

• 全国新房成交：46个城市商品住宅周成交面积为420.4万平方米，环比上升4.9%，同比下降19.2%，同比降幅收窄10.6个百分点。
• 城市差异：
  • 一线城市：合计成交60.5万平方米，同比下降22.1%，环比上升6.3%。
  • 二线城市：合计成交275.7万平方米，同比下降18.6%，环比上升8.2%。
  • 三线城市：合计成交84.2万平方米，同比下降19.1%，环比下降5.2%。
• 涨幅城市：徐州、丹东、贵阳、昆明为同比涨幅最大的城市，包头、兰州、厦门、襄阳为同比降幅最大的城市。

二手房成交情况

• 全国二手房成交：16个城市二手房周成交面积为106.2万平方米，同比下降36.6%，环比小幅上升4.3%。
• 区域表现：
  • 北京：周成交17.5万平方米，同比下降13.9%，环比上升12.6%。
  • 深圳：周成交10.5万平方米，同比下降38.6%，环比下降5%。
  • 二线城市：合计成交75.1万平方米，同比下降40.3%，环比上升4.9%。
  • 三线城市：合计成交3.0万平方米，同比下降25.7%，环比下降13.3%。

房地产信托发行

• 信托发行：房地产信托发行规模呈“量跌价涨”的趋势，近两周发行规模仅为40亿，环比下降49.4%，平均年收益率为9.84%，环比提高0.25个百分点。
• 融资情况：今年以来房地产信托发行规模同比小幅上升5.6%，融资成本有所下降。

估值与投资建议

• 投资评级：维持行业“同步大市-A”，但调高白马地产股评级。
• 推荐标的：
  • 传统一线及二线龙头企业：万科A、保利地产、招商地产、阳光城。
  • 资产质量好、股价严重低于重估净资产或账面净资产的公司：中国国贸、首开股份。
  • 建议关注：金融街、北辰实业。
  • 特殊模式公司：华夏幸福，因其估值提升空间较大，继续推荐。
• 统一上调：万科A、保利地产、招商地产、中国国贸投资评级至“买入-A”。

行业动态

• 政策调整：北京房山和大兴区域刚需旺盛，房价稳中有升，按揭利率趋紧。
• 企业动态：多家上市房企发布项目拓展和融资公告，涉及土地竞拍、信托贷款、债券发行、担保等。
• 市场反应：部分公司如金地集团、金融街等涨幅较大，而部分公司如烯碳新材、廊坊发展等跌幅显著。

行业表现与数据

• 市场表现：本周上证综指和深证成指分别下跌2.92%、1.77%，申万地产指数下跌0.40%。
• 成交数据：新房成交面积环比上升4.9%，但同比仍下降19.2%。
• 库存情况：26个城市一手房可售套数为152.1万套，同比/环比分别上升21.6%和0.9%，去化周期为15.3个月，同比增加5.8个月。
• 流动性：货币市场利率小幅回升，但整体仍维持低位。

相关报告与分析

• 相关报告：
  • 《房地产:无锡落户新政点评》
  • 《房地产:周新房成交环比回升，但绝对量仍处低位》
  • 《基本符合预期，未来关键看房贷：3月房地产数据点评》
• 市场分析：
  • 随着市场逐步变化，价值投资理念正在兴起，市场对地产股的估值逻辑正在调整。
  • 沪港通的引入促进了对地产股的估值理念的合理化，推动了价值投资趋势。
  • 由于价值地产标的较少，保险等长线资金开始对地产股产生更大的影响力。

总结

本周房地产市场整体表现有所回升，新房成交面积环比上升，但同比降幅依然明显。投资理念正在由趋势投资向价值投资转变，市场对白马地产公司进行价值重估，推荐传统一线及二线龙头企业以及资产质量好但估值偏低的公司。无锡的落户新政虽未取消限购，但对市场影响有限。同时，房地产信托发行量减少，但收益率上升。整体来看，市场对地产股的关注点正在从短期趋势向长期价值转移，白马地产股将迎来新的投资机会。