房地产行业：2020年房地产行业投资策略-20200521-中泰国际-17页_1mb

2020年房地产行业投资策略总结

核心内容

2020年房地产行业在疫情后展现出较强的恢复能力，市场回暖超预期，4月份销售额与新开工已基本恢复至去年同期水平。同时，金融环境保持宽松，境内融资成本下降，境外房企美元债发行逐步恢复。行业集中度在一季度显著提升，上市房企销售增速呈现分化趋势。

主要观点

1. 市场回暖超预期

• 销售与新开工恢复：4月份房地产销售与新开工已基本恢复至去年同期水平，显示出行业韧性强。
• 价格走势：一二三线城市新房与二手房价格加速上涨，房地产市场继续发挥经济压舱石作用。
• 土地市场活跃：1-4月土地成交价款同比增长6.9%，一二线城市供需两旺。

2. 金融环境宽松

• 境内融资成本走低：2020年LPR、银行间及国债利率加速下行，高评级房企公司债发行利率创新低。
• 美元债发行恢复：5月以来，中资房企高收益美元债发行逐步恢复，反映市场信心回升。
• 融资结构优化：部分房企发行债券具有可回售特性，为市场提供更多流动性。

3. 政策动态

• 调控政策以稳为主：政府在稳房价与稳增长之间寻求平衡，政策松紧适度。
• 房产税立法推进：虽然“稳妥推进”可能被误认为进程放缓，但房产税法出台未必是利空，反而可能促进行业长期健康发展。
• 老旧小区改造加速：2020年计划改造700万户，规模约为19年的3倍，有助于提升存量物业价值。
• 土地供应改革：土地要素市场化配置改革有望加速，提升中心城市房地产市场空间。

关键信息

1. 行业估值

• 远期PE低至4.8倍：主要内房股1年远期PE接近疫情初期低点，隐含预期过于悲观。
• 股息率高：1年远期股息率达7.2%，显示高收益潜力。

2. 投资策略

• 看好行业：销售持续修复、政策下行空间有限、未来两年继续释放利润、中长期健康发展可期。
• 个股配置建议：
  • 低估龙头：推荐中海外、融创中国等销售稳步增长的龙头企业。
  • 优质高成长中小开发商：推荐宝龙地产、建发国际等具有成长潜力的开发商。
  • 高股息安全标的：推荐禹洲地产等具有高股息率的公司。

3. 公司债券发行情况

重要政策节点

未来展望

• 销售修复：预计2020-2021年销售增速将持续修复，释放已售未结利润。
• 政策支持：调控政策将进一步收紧空间有限，政策将更多聚焦于长期健康发展。
• 行业集中度：随着市场集中度提升，龙头企业将更具竞争优势。

结论

2020年房地产行业在疫情后表现出较强的市场韧性，政策环境趋于温和，金融条件持续宽松，行业估值处于历史低位，具备投资价值。建议投资者关注销售稳步增长的低估龙头、优质高成长中小开发商及高股息安全标的，把握行业复苏与政策支持带来的投资机会。