20211129-国盛证券-房地产开发行业周报_成都预售资金监管放松_10城二手房成交面积环增24.8__21页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本报告总结了2021年11月21日至2021年11月26日期间，中国房地产开发行业的市场表现、政策动态、重点城市成交与去化情况以及融资状况。

主要观点

1. 行情回顾

• 本周中信房地产指数累计变动幅度为 -1.5%，在29个中信行业板块中排名第23位。
• 本周上涨个股共46支，较上周减少34支；下跌个股85支。
• 涨幅前五：财信发展（48.8%）、西藏城投（28.3%）、鲁商置业（25.2%）、同达创业（16.0%）、银亿股份（14.2%）。
• 跌幅前五：ST慧球（-18.0%）、新光圆成（-10.5%）、华联控股（-7.3%）、金地集团（-7.2%）、莱茵体育（-7.1%）。

2. 新房成交情况

• 本周50个城市新房成交面积为 612.3万平方米，环比下降 7.5%，同比下降 21.1%。
• 一线城市新房成交面积 122.8万平方米，环比增长 21.0%。
• 二线城市新房成交面积 266.9万平方米，环比下降 8.9%。
• 三线城市新房成交面积 222.6万平方米，环比下降 16.9%。
• 环比增长城市：荆门（103.3%）、南宁（93.5%）、温州（62.5%）等28个城市。
• 环比下降城市：娄底（-37.8%）、海门（-32.5%）、淮安（-32.4%）等18个城市。

3. 二手房成交情况

• 本周10城二手房总成交面积为 99.1万平方米，环比增长 24.8%，同比下降 27.1%。
• 总成交套数为 10349套，环比增长 24.0%，同比下降 27.4%。
• 一线城市二手房成交面积环比增长 10.0%；二线城市环比增长 35.4%；三线城市环比增长 14.0%。
• 二手房成交数据：
  • 一线城市：2842套（环比+8.1%）。
  • 二线城市：6409套（环比+35.3%）。
  • 三线城市：1098套（环比+11.8%）。

4. 去化情况

• 本周12座样本城市平均去化周期为 14.8个月，环比下降 2.3%。
• 一线城市去化周期为 13.4个月，环比下降 4.4%。
• 二线城市去化周期为 17.0个月，环比增长 1.3%。
• 三线城市去化周期为 11.5个月，环比下降 8.2%。
• 去化周期低于12个月的城市包括：上海（4.3月）、杭州（6.4月）、南宁（9.2月）、温州（9.3月）、宁波（10.6月）。

关键信息

1. 政策动态

• 中央政策：
  • 刘鹤强调高质量发展，坚持“房住不炒”。
  • 财政部等三部门印发土地出让收入用于农业农村考核办法，要求到“十四五”期末用于农业农村比例不低于土地出让收入的 8% 或 10%。
• 地方政策：
  • 北京：扩大居住用地与住房供应，规范住房租赁。
  • 上海：新增建设筹措保障性租赁住房 47万套（间）以上。
  • 深圳：新版二手房交易网签系统上线，规范经纪行为。
  • 成都：放松预售资金监管，增加房地产信贷投放额度。
  • 佛山：发布二手房转让税率调整征求意见稿。
  • 郑州、长沙、南京、苏州、深圳、沈阳等城市进行第三批集中供地。

2. 融资情况

• 本周共发行房企信用债 9只，环比下降 4支。
• 发行规模共计 109.80亿元，环比下降 19.20亿元。
• 总偿还量 82.86亿元，环比下降 44.95亿元。
• 净融资额为 26.94亿元，环比上升 25.75亿元。
• 主体评级以 AAA 为主（占比71.3%）。
• 债券类型以 一般中期票据 为主（占比49.5%）。
• 债券期限以 3-5年 为主（占比55.8%）。
• 融资成本下降的房企包括：电建地产（-18bp）、北京住总房地产（-72bp）、灵天建设（-84bp）、中海地产（-17bp）、珠江实业集团（-15bp）、城建发展（-5bp）。

投资建议

1. 推荐企业：

   • 头部房企：保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、绿城中国，因其现金流优秀、负债情况良好、土储分布城市能级高。
   • 商业地产龙头：华润置地、龙湖集团、新城控股，因其运营能力逐渐被市场认可。
   • 商管+物管公司：华润万象生活，因其稀缺消费升级奢侈品概念。

2. 关注方向：

   • 保障房政策推动下，代建赛道龙头（如绿城管理控股）值得关注。

风险提示

• 疫情影响：可能超预期，导致销售进一步下行。
• 市场波动：政策变化及市场供需关系调整可能影响行业走势。

重点城市数据

附录：图表说明

• 图表1：中央政策（11.21-11.27）
• 图表2：地方政策（11.21-11.27）
• 图表3：各行业涨跌幅排名
• 图表4：本周各交易日指数表现
• 图表5：近52周地产板块表现
• 图表6：本周（11.20-11.26）涨幅前五个股
• 图表7：本周（11.20-11.26）跌幅前五个股
• 图表8：重点房企涨跌幅排名
• 图表9：本周（11.20-11.26）重点房企涨幅前五个股
• 图表10：本周（11.20-11.26）重点房企跌幅前五个股
• 图表11：50城周度成交面积跟踪
• 图表12：各城市群周度成交面积跟踪
• 图表13：本周10城二手房成交套数及同环比
• 图表14：本周一线城市二手房成交套数及同环比
• 图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比
• 图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比
• 图表17：本周10城二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表21：本周11城二手房成交数据
• 图表22：12座样本城市去化周期情况
• 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表26：本周房企债券发行以期限划分
• 图表27：房企每周融资汇总
• 图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
• 图表29：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
• 图表30：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
• 图表31：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比
• 图表32：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比
• 图表33：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比
• 图表34：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比
• 图表35-54：各城市商品房销售情况

资料来源

• 各政府相关部门网站
• Wind数据库
• 国盛证券研究所