20221202-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月）_十一月地产AH物管板块指数上涨59_行业信用风险逐步缓释_12页_1mb

行业研究总结：2022年11月地产AH物管板块表现与展望

核心内容概述

2022年11月，光大地产AH物管板块指数上涨58.7%，在A股行业板块中涨幅居首，H股板块中位列第二。尽管1-11月累计跌幅达-31.1%，但11月的强劲反弹显示出行业信用风险逐步缓释，市场情绪有所回暖。该板块在多个维度表现优于沪深300指数和恒生指数，显示出较强的抗跌能力和市场关注度。

主要观点

• 市场行情：11月板块指数涨幅显著，表明市场对物管行业的信心逐步恢复。
• 个股表现：板块内个股涨幅分化明显，其中碧桂园服务涨幅最大（178.7%），其次是旭辉永升服务（160.7%）、新城悦服务（137.5%）等。
• 港股通持股变化：多家物管公司获得港股通增持，其中雅生活服务、融创服务、世茂服务等涨幅显著。
• 行业政策支持：中央及地方政府出台多项政策支持物管行业发展，包括提升物业服务质量、推动智慧社区建设、促进老旧小区改造等，表明行业定位提升。
• 投资建议：分析师提出关注三条主线：估值修复、独立发展、稳健国企，认为物管行业具备穿越周期的能力，未来仍有较大增长空间。
• 风险提示：包括人工成本上涨、第三方拓展竞争加剧、增值服务不确定性、关联方依赖、外包业务质量控制等。

关键信息

1.1 光大地产AH物管板块指数表现

• 2022年11月，板块指数上涨58.7%，跑赢沪深300指数48.9pct，跑赢恒生指数32.1pct，跑赢恒生港股通指数31.8pct。
• 1-11月，板块累计跌幅为-31.1%，跑输沪深300指数9.1pct，跑输恒生指数10.6pct，跑输恒生港股通指数9.3pct。
• 11月板块在A股板块中排名第1，在H股板块中排名第2。

1.2 个股表现

• 涨幅前列：碧桂园服务（178.7%）、旭辉永升服务（160.7%）、新城悦服务（137.5%）、融创服务（131.9%）、世茂服务（115.9%）。
• 跌幅前列：招商积余（-21.1%）、越秀服务（-10.7%）、保利物业（-24.4%）。

1.3 预测估值

• 2022年预测PE估值范围为5-35，均值约15。
• 2023年预测PE估值范围为4-27，均值约11。
• 估值有望修复，尤其在房地产行业流动性改善和民营房企信用风险出清的背景下。

2.1 中央政策动态

• 国家发展改革委出台支持民间投资的政策，鼓励房地产企业通过多种方式盘活资产。
• 国家卫健委发布老年医疗护理服务标准，推动医养结合服务发展。
• 市场监管总局推进完整社区和活力街区建设，提升物业服务质量。
• 财政部推动PPP项目规范发展，保障项目阳光运行。
• 民政部出台养老机构行政检查办法，加强行业监管。
• 交易商协会扩大民营企业债券融资支持工具，支持房地产企业融资。
• 证监会出台多项措施支持改善优质房企资产负债表。

2.2 地方政策动态

• 多地出台政策推进老旧小区改造、智慧养老、社区服务等。
• 北京、成都、西安、威海等地加强社区管理、消防车道建设、行政执法等。
• 浙江推动“居家+社区机构+智慧养老”模式，提升养老服务。

3.1 重点企业经营动态

• 碧桂园服务：中标多个项目，包括山西省平陆县、云南省曲靖市等。
• 保利物业：与关联方签订多项服务协议，拓展项目。
• 绿城服务：中标多个项目，包括重庆市、杭州市、浙江省等，并进行多次回购。
• 万物云：拟实施股份全流通，提升资本运作能力。
• 金茂服务：与山东博政集团签署战略合作协议，拓展城市物业服务。
• 中海物业：与中建集团签署租赁物业框架协议。
• 世茂服务：披露与世茂集团的持续关联交易。

3.2 资本市场动态

• 华润万象生活：被纳入恒生指数，12月5日生效。
• 碧桂园服务：收购合富辉煌集团21.47%股份。
• 保利物业：与保利发展控股签订《第二期车位代理框架协议》。
• 万物云：拟实施股份全流通，提升公众持股比例。
• 金科服务：股权变更，重庆金晓悦慧家居有限公司成为其全资子公司。
• 建发物业：重续与建发房产集团的业务框架协议。

4.1 投资建议

• 估值修复：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险出清带来的风险溢价下降。推荐：碧桂园服务、新城悦服务；建议关注：金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
• 独立发展：关注第三方拓展能力强、在管面积占比超80%的民企物管公司。推荐：绿城服务；建议关注：旭辉永升服务、雅生活服务；品牌力强的公司建议关注：万物云。
• 稳健国企：持续看好国企物管公司，推荐：保利物业、中海物业；建议关注：华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

总结

2022年11月，地产AH物管板块指数出现显著反弹，表明行业信用风险逐步缓释，市场信心恢复。政策层面，中央及地方政府持续出台利好政策，推动物管行业在社区治理、智慧社区、养老托幼、老旧小区改造等方面的发展。重点企业积极拓展业务，部分公司完成股份全流通或收购项目，显示出行业发展的活力。投资建议围绕估值修复、独立发展和稳健国企三条主线展开，认为物管行业具备穿越周期的能力，未来仍有较大增长空间。然而，行业仍面临人工成本上涨、第三方拓展竞争、增值服务不确定性、关联方依赖及外包风险等挑战。