20210802-山证国际证券-内房板块跟踪报告_两集中_新政改变土拍周期_房企拿地积极性显著分化_12页_820kb

内房板块跟踪报告总结

核心内容概览

本报告分析了2021年上半年中国房地产市场的主要变化，包括新开工面积、土地出让政策调整、“两集中”新政对土拍周期的影响、住宅去化周期变化、百强房企拿地情况及投资建议。

主要观点

• 新开工面积由正转负：2021年上半年全国房屋月度新开工面积增长由正转负，主要由于低基数效应消退及“两集中”新政影响。
• “两集中”新政改变土拍周期：政策要求22个重点城市集中发布出让公告并集中组织出让，改变了传统土拍节奏，部分城市增加竞投规则以控制地价。
• 住宅去化周期降至历史低位：受政策影响及房企促销策略推动，全国住宅房屋去化周期降至2010年以来最低水平（16.1个月），而办公楼和商业房去化周期仍偏高。
• 百强房企新增土地货值总额增长：2021年上半年百强房企新增土地货值总额同比增长23.7%，但货/地比整体下降，反映土地成本上升及拿地策略调整。
• 房企拿地积极性分化显著：部分财务稳健的房企积极拿地，如万科、新希望地产、卓越集团等；而部分负债较高的房企则减少拿地，如中国恒大。

关键信息

1. 第二季度新开工面积负增长

• 全国房屋新开工面积在2021年4-6月出现负增长，分别约为-9%、-6%和-4%。
• 住宅新开工面积增长高于商、办楼房，但4-6月也出现负增长。
• 全国房屋去化周期由2020年7月的44.8个月降至2021年6月的39.5个月。

2. “两集中”新政影响土拍节奏

• 政策于2021年2月公布，22个重点城市首批集中供地于4月下旬至6月下旬进行。
• 在集中供地前，22城市土地供应处于“空窗期”，导致房企拿地减少。
• 重点城市土拍热度分化明显，部分城市溢价率高于平均水平，如重庆、深圳、厦门等；而北京、上海等热点城市溢价率较低。

3. 全国住宅去化周期处于历史低位

• 住宅去化周期降至16.1个月，为2010年以来最低。
• 办公楼和商业房去化周期分别为130.2个月和190.0个月，远高于长期平均值。
• 土地购置费创历史新高，达22,760亿元，但土地购置面积下降。

4. 百强房企新增土地货值总额增长

• 2021年上半年百强房企新增土地货值总额为50,333亿元，较2020年同期增长14.2%。
• TOP30房企占比68.5%，TOP31-60占比18.7%，TOP61-100占比12.8%。
• 2020年新增土地货值总额为22,315亿元，高于2019年同期。

5. 百强房企拿地积极性分化

• 2021年上半年，TOP10组别房企新增土地货值同比上升41.0%，TOP61-100组别上升44.1%。
• 部分房企如万科、新希望地产、卓越集团新增土地价值排名大幅上升。
• 中国恒大等部分房企因负债较高，大幅减少土地投资，跌出百强榜单。

6. 投资建议

• 中长期看好财务稳健、拥有规模及品牌优势的内房企业，行业集中度将进一步提升。
• 建议关注融创中国（1918.HK）、中海外（688.HK）、华润置地（1109.HK）、龙湖（960.HK）等房企。

风险因素

• 房地产市场调控政策进一步收紧；
• 经营风险，如市场变化、政策不确定性；
• 人民币汇率波动对海外融资及成本的影响。

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