20220626-开源证券-房地产行业周报_销售恢复分化显著_企业拿地积极性仍未提振_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年6月房地产行业呈现销售回暖、政策持续发力但土地市场仍低迷的态势。分析师齐东认为，行业整体恢复仍需时日，但政策力度仍有释放空间，维持行业“看好”评级。

主要观点

• 销售恢复分化显著：全国30大中城市新房成交面积同比持平，但区域分化明显，一二线城市回暖速度快于三四线城市。
• 政策端持续推进：中央及地方政府出台多项稳楼市政策，包括金融支持、租金减免、公积金调整、购房补贴等，因城施策趋势明显。
• 土地市场低迷：全国100大中城市土地成交面积同比下降44%，房企拿地积极性未明显提升，央国企主导土地市场。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行同比减少48%，海外债无新增发行，融资改善不及预期，房企资金风险仍需关注。
• 板块表现弱于大市：本周房地产指数上涨1.86%，但低于沪深300指数的1.99%，板块排名靠后。

关键信息

政策端亮点

• 央行：十年来金融总量平稳增长，流动性合理充裕，金融对实体经济的支持力度持续加强。
• 住建部：推动阶段性减免市场主体房屋租金，疫情中高风险地区减免6个月租金，其他地区减免3个月。
• 地方政策：
  • 郑州：出台棚改安置新政，房票购房不计入限购套数，鼓励货币化安置。
  • 成都：降低首套房贷款首付比例至20%，二套降至30%，并推出同城化公积金贷款政策。
  • 杭州：救市新政满月，二手房成交量猛增112%。
  • 南京溧水：全面推行“房票”安置政策，购房即补贴总房款0.8%。
  • 厦门：对高层次人才提供安家补贴，企业骨干人才可免费入住人才公寓。
  • 温州：首套房首付比例降至20%，前3年可还息不还本。
  • 泉州：提高二三孩家庭最高可贷额度，降低贷款首付比例。
  • 鄂州、嘉兴、宁德、咸宁等地：加大住房公积金贷款支持力度，提高租房提取额度。

销售端数据

• 全国30大中城市：
  • 第25周新房成交面积445万平米，同比持平，环比增长9%。
  • 年初至今累计成交面积5872万平米，同比下降38%。
• 11城二手房：
  • 第25周成交面积132万平米，同比小幅下滑3%，累计同比下滑29%。
  • 北京二手房成交套数同比下降，但深圳二手房成交套数同比回升。

投资端情况

• 土地市场：
  • 全国100大中城市推出土地规划建筑面积3779万平方米，成交1665万平方米，同比下降44%。
  • 成交溢价率为3.9%，处于低位。
  • 郑州一批次土拍：15宗涉宅地全部成交，2宗溢价，13宗底价出让，主要由国资平台和国央企拿地。
  • 苏州二批次土拍：17宗涉宅地全部成交，仅3宗工业园区地块触顶，其余底价成交，主要由本土房企和国资平台拿地。
  • 合肥二批次土拍：24宗涉宅地全部成交，15宗溢价，安置房及租赁住房用地多由国资平台拍得。

融资端数据

• 信用债发行：第25周发行72.5亿元，同比减少48%，环比减少19%，平均加权利率3.47%，环比上升3BPs。
• 海外债：暂无新增发行。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，预计板块在三季度将迎来实质性修复。
• 政策释放空间仍存在，房地产行业具备较好的投资机会。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动可能加剧。

行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨1.86%，弱于大市。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：派斯林（28.36%）、合肥城建（17.20%）、信达地产（15.88%）、深深房A（14.49%）、铁岭新城（11.33%）。
  • 跌幅靠前：*ST绿景（-13.24%）、ST粤泰（-11.96%）、宋都股份（-11.16%）、格力地产（-9.96%）、中润资源（-6.71%）。

估值与分析局限性说明

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型有其局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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