房地产行业：第二批集中供地土拍降温明显，国企和本地房企成拿地主力-20211102-上海证券-50页_1mb

报告摘要

房地产行业第二批集中供地分析总结

核心内容

2021年11月2日，分析师金文曦对房地产行业第二批集中供地进行了分析，重点包括土拍市场降温、溢价率下降、民营房企拿地积极性不高以及国企和央企成为主力。同时，分析指出市场整体降温，部分房企仍有补库存需求，并推荐了部分受益标的。

主要观点

土拍市场整体降温：
- 截至10月20日，20城第二批集中供地收官，累计推出土地1096宗，成交605宗，总成交金额6072亿元。
- 流拍率上升，底价成交地块数量明显增加，如长沙、重庆等地几乎全部底价成交。
土拍规则细化，控制溢价率：
- 多地调整土拍规则，如设置房企资质认证、资金来源审查、竞品质等，以控制土地溢价率。
- 溢价率整体回落，部分城市如重庆从40%以上降至不足1%。
民营房企参与度下降，国企央企表现突出：
- 民营房企如碧桂园、融创中国拿地数量大幅减少，而国企央企如中国海外发展、华润置地等表现活跃。
- 本土房企凭借区域深耕优势积极参与，如武汉、南京等地的本地企业竞得多数地块。
市场预期平稳，信贷环境改善：
- 预计第三批土拍竞争趋于平稳，信贷环境改善下，部分房企仍有补库存需求。

关键信息

总成交情况：
- 总成交土地规划建筑面积为6794.74万平方米，总成交金额为6072亿元。
区域表现：
- 华东地区如上海、苏州、南京、杭州等地土拍热度明显下降。
- 华南地区广州市场平淡，深圳竞争依旧激烈。
- 华北地区北京多宗土地延迟成交，天津、济南、青岛等地底价成交为主。
土拍规则变化：
- 多地引入“竞品质”、“竞自持”、“竞配建”等新规则，以控制溢价率和提升市场公平性。
- “随机值”机制在土拍中引入，增加中标不确定性。

受益标的

融资和成本优势突出的房企：保利发展、绿城中国、万科A。
受集中供地政策影响较小，定向招拍挂能力强的房企：新城控股、宝龙地产。

风险提示

房地产调控政策超预期：政策可能进一步收紧，影响市场表现。
公司规模扩张不及预期：房企可能面临资金压力和市场不确定性。

城市分析

华东地区

上海：
- 供地面积下降，溢价率稳定在3.35%。
- 国企、央企拿地占比超七成，联合体拿地接近三成。
- 引入“随机值”机制，提升土拍结果不确定性。
苏州：
- 供地量下降，总成交金额和溢价率均有明显下滑。
- 国企占比84%，民企仅占16%。
南京：
- 土拍降温明显，溢价率从18.15%降至5.98%。
- 本地房企拿地占比约四成。
杭州：
- 土拍热度骤降，流拍率高达54.84%。
- 引入“竞品质”试点，要求现房销售。
无锡：
- 土地供给增加，溢价率从12.39%降至4.12%。
- 民企拿地过半，成为拍地主力。
福州：
- 多宗土地进入触顶摇号成交，溢价率分化明显。
厦门：
- 土地供应增加，土拍热度不减。
- 国企成为拿地主力，湖里区成交均价最高。

华南地区

广州：
- 流拍过半，成交“惨淡”。
- 总成交金额569.37亿元，溢价率降至0.82%。
- 增城区推地力度大，成交均价分化明显。
深圳：
- 供给大幅增加，总成交金额达452.91亿元，溢价率12.5%。
- 土拍规则细化，如下调销售限价、审核资金来源等。

华北地区

北京：
- 多宗土地延迟交易，国企占主导地位。
- 总成交金额513.45亿元，溢价率降至4.84%。
天津：
- 平淡收官，底价成交为主。
- 国企为拿地主力，中国中铁成为最大赢家。
济南：
- 所有地块底价成交，溢价率为零。
- 国企成为拿地绝对主力。
青岛：
- 多数地块取消交易，但龙头房企均有斩获。
- 供地集中在黄岛区和城阳区，成交均价较低。

总结

整体来看，第二批集中供地反映出房地产市场调控政策的持续影响，土拍市场降温明显，溢价率整体回落，国企和央企成为主要拿地力量。尽管市场表现平淡，但部分房企仍有补库存需求，信贷环境改善为市场带来一定支撑。分析指出，关注融资和成本优势突出的房企及受政策影响较小的本土企业，有助于把握市场趋势。同时，需警惕政策超预期和公司扩张不及预期的风险。

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